Pagina 6 van 8 Eerste ... 2345678 Laatste
  1. #76
    JPV's schermafbeelding
    Lid sinds
    16/08/08
    Locatie
    Westhoek
    Berichten
    31.906
    iTrader
    3 (100%)
    Reputation
    539/1054
    Citaat Oorspronkelijk geplaatst door the_fox Bekijk bericht
    Deze quote is verborgen omdat je deze gebruiker negeert. Weergeven
    Nee, laten we niet van een break-even uitgaan. Een realistischer beeld krijg je als je naar de EKVI kijkt in België, deze houdt rekening met allerhande factoren zoals staat, afwerking, ligging, oppervlakte, ... Ik vind de studie niet direct terug, maar de bevindingen van de evolutie in 2017 staan in dit artikel.
    interessante studie. Ik vind ook wel niet veel details, een cijfer staat hier (slide 20)
    https://steunpuntwonen.be/Documenten...uurrendementen

    Geeft een gemiddelde "echte" jaarlijkse stijging van 3,1% tussen 2005 en 2014. Of 16,4% op 5 jaar .

    Betekent
    Citaat Oorspronkelijk geplaatst door the_fox
    Deze quote is verborgen omdat je deze gebruiker negeert. Weergeven
    Ik zal er een paar hoogtepuntjes uitlichten:
    "De niet-gecorrigeerde gemiddelde verkoopprijs (of de standaard gerapporteerde verkoopprijs) van een huis in Vlaanderen steeg het afgelopen jaar met 4,91%."
    "De gemiddelde verkoopprijs van een bestaand appartement steeg het afgelopen jaar met slechts 0,2% naar 181.871 EUR. Volgens de EKVI stegen de prijzen het afgelopen jaar met “slechts” 1,3% en met 19% de afgelopen 10 jaar."
    mja, hier vergelijk je huizen en appartementen, dat is gevaarlijk. Ik had hier die 17% al gezet, bij appartementen is de stijging over dezelfde periode maar 11%.

    Gemiddelde verkooprijs van alle appartementen steeg 2018Q1 tov 2017Q1 ook "maar" met 2,7%, niet met 4,91%. Die 0,2% tegenover die 4,91% zetten is dus niet eerlijk.

    Nu, ik wil gerust nog vertrekken van de cijfers zoals zij die geven:

    "De niet-gecorrigeerde gemiddelde verkoopprijs (of de standaard gerapporteerde verkoopprijs) van een huis in Vlaanderen steeg het afgelopen jaar met 4,91% naar 260.267 EUR. In vergelijking met 2008 is dat een prijsstijging van 23,1%. Echter wanneer rekening gehouden wordt met de kwaliteit, oppervlakte, afwerking etc. - de zogenaamde hedonische prijsontwikkeling - dan zijn de prijzen van huizen de afgelopen 10 jaar met “slechts” 15,7% gestegen."

    dus 15,7% betekent een gemiddelde van 7,6% over 5 jaar. Betekent een waardestijging van 15k en dus heb je gemiddelde genomen nog maar een verlies van 7k. Deel dat door 60 (5 jaar van 12 maand) en je hebt een huur van 116 euro die je (los van de kosten verbonden aan een woning zoals onroerende voorheffing) moet betalen. Nog altijd ruim in het voordeel van kopen dus.
    “To bring about change, you must not be afraid to take the first step. We will fail when we fail to try.”
    Rosa Parks

  2. #77
    FlatSix's schermafbeelding
    Lid sinds
    11/09/12
    Locatie
    Stuttgart
    Berichten
    14.861
    iTrader
    1 (100%)
    Reputation
    90/397
    Citaat Oorspronkelijk geplaatst door Straddle Bekijk bericht
    Deze quote is verborgen omdat je deze gebruiker negeert. Weergeven
    Hoe kan je nu in hemelsnaam solvabel zijn om een schuld van 100% af te lossen op lange termijn als je al niet in staat bent geweest om pakweg 10% a 15% aan eigen inleg bij elkaar te sparen.
    De enige manier hoe ze deze issue ten grond kunnen aanpakken is net door een eigen minimuminleg van pakweg 25% of 35% te forceren. En niet zomaar mensen 100% te laten lenen op lange termijn die op korte termijn er al niet in slagen om een spaarbuffer aan te leggen.
    100% lenen is in se geen issue. Ik heb dat ook gedaan. Maar ik kon wel m'n volledige inboedel, notaris, registratierechten en what not zo op tafel leggen. Daar moeten ze naar streven vind ik. Want het is een bank zijn verantwoordelijkheid samen met de klant een lening op te stellen ongeacht de termijn van een haalbaar maandelijks bedrag, of dat nu 100% of 50% van het aankoopbedrag is. Het is ook aan de klant zelf na te denken of die de lening die die aangaat wel aankan, het is gemakkelijk alle vernatwoordelijkheid bij de banken te leggen als mensen hun eigen financiën niet eens in kaart kunnen brengen, en daar schiet de algemene opleiding dan weer te kort lijkt me.

  3. #78
    the_fox's schermafbeelding
    Lid sinds
    6/08/03
    Berichten
    4.634
    iTrader
    20 (100%)
    Citaat Oorspronkelijk geplaatst door JPV Bekijk bericht
    Deze quote is verborgen omdat je deze gebruiker negeert. Weergeven
    dus 15,7% betekent een gemiddelde van 7,6% over 5 jaar. Betekent een waardestijging van 15k en dus heb je gemiddelde genomen nog maar een verlies van 7k. Deel dat door 60 (5 jaar van 12 maand) en je hebt een huur van 116 euro die je (los van de kosten verbonden aan een woning zoals onroerende voorheffing) moet betalen. Nog altijd ruim in het voordeel van kopen dus.
    Maar daar ging het niet over, dat heb je er achteraf bij gezet toen je zag dat ik wel een punt had
    De stelling waar deze discussie over ging, was:
    Citaat Oorspronkelijk geplaatst door JPV Bekijk bericht
    Deze quote is verborgen omdat je deze gebruiker negeert. Weergeven
    Een woning die 5 jaar geleden aangekocht is, verkoop je nu normaal gezien trouwens niet met verlies.

  4. #79
    JPV's schermafbeelding
    Lid sinds
    16/08/08
    Locatie
    Westhoek
    Berichten
    31.906
    iTrader
    3 (100%)
    Reputation
    539/1054
    Citaat Oorspronkelijk geplaatst door the_fox Bekijk bericht
    Deze quote is verborgen omdat je deze gebruiker negeert. Weergeven
    Maar daar ging het niet over, dat heb je er achteraf bij gezet toen je zag dat ik wel een punt had
    De stelling waar deze discussie over ging, was:
    wel, 7,5% winst lijkt me nog altijd genoeg om mijn claim te staven dat je die woning normaal gezien niet met verlies verkoopt
    “To bring about change, you must not be afraid to take the first step. We will fail when we fail to try.”
    Rosa Parks

  5. #80
    the_fox's schermafbeelding
    Lid sinds
    6/08/03
    Berichten
    4.634
    iTrader
    20 (100%)
    Citaat Oorspronkelijk geplaatst door JPV Bekijk bericht
    Deze quote is verborgen omdat je deze gebruiker negeert. Weergeven
    wel, 7,5% winst lijkt me nog altijd genoeg om mijn claim te staven dat je die woning normaal gezien niet met verlies verkoopt
    <<=>
    Citaat Oorspronkelijk geplaatst door JPV Bekijk bericht
    Deze quote is verborgen omdat je deze gebruiker negeert. Weergeven
    dus 15,7% betekent een gemiddelde van 7,6% over 5 jaar. Betekent een waardestijging van 15k en dus heb je gemiddelde genomen nog maar een verlies van 7k.
    Zie vette stuk. Nu moet je niet opeens alle niet terug te winnen kosten vergeten.

  6. #81
    JPV's schermafbeelding
    Lid sinds
    16/08/08
    Locatie
    Westhoek
    Berichten
    31.906
    iTrader
    3 (100%)
    Reputation
    539/1054
    Citaat Oorspronkelijk geplaatst door the_fox Bekijk bericht
    Deze quote is verborgen omdat je deze gebruiker negeert. Weergeven
    <<=>

    Zie vette stuk. Nu moet je niet opeens alle niet terug te winnen kosten vergeten.
    Oops, klopt idd .

    overigens:

    https://erabelgium.prezly.com/epc-he...op-woningprijs

    prijzen zijn dit jaar met 4,8% (woningen) of 5,3% (appartementen) gestegen volgens die index, méér dan de nominale waardestijgingen. Kan dus ook omgekeerd zijn blijkbaar.
    “To bring about change, you must not be afraid to take the first step. We will fail when we fail to try.”
    Rosa Parks

  7. #82
    JPV's schermafbeelding
    Lid sinds
    16/08/08
    Locatie
    Westhoek
    Berichten
    31.906
    iTrader
    3 (100%)
    Reputation
    539/1054
    ondertussen trouwens van de onderzoeker die zich met die EVKI bezighoudt wat meer gegevens gekregen en de prijsstijgingen zijn in realiteit wel een stuk hoger hoor, die 15,6% op 10 jaar zal wel na aftrek inflatie zijn geweest.

    Immers:
    Citaat Oorspronkelijk geplaatst door EVKI
    Deze quote is verborgen omdat je deze gebruiker negeert. Weergeven
    Tabel 3: Gemiddelde jaarlijkse groeivoeten prijzen appartementen
    Index 2005-2013 2005-2008 2009-2013
    FOD Economie 5,55 7,4 4,17
    KU Leuven-ERA 4,5 6,47 3,08
    Consumentenprijsindex 2,29 2,57 2,23
    Zie ook pm met meer gegevens :-)
    “To bring about change, you must not be afraid to take the first step. We will fail when we fail to try.”
    Rosa Parks

  8. #83
    the_fox's schermafbeelding
    Lid sinds
    6/08/03
    Berichten
    4.634
    iTrader
    20 (100%)
    Citaat Oorspronkelijk geplaatst door JPV Bekijk bericht
    Deze quote is verborgen omdat je deze gebruiker negeert. Weergeven
    https://erabelgium.prezly.com/epc-he...op-woningprijs

    prijzen zijn dit jaar met 4,8% (woningen) of 5,3% (appartementen) gestegen volgens die index, méér dan de nominale waardestijgingen. Kan dus ook omgekeerd zijn blijkbaar.
    Inderdaad, en het is ook geen 100% juiste index; maar wel correcter en concreter dan de globale gemiddelden van statbel

    En ik denk ook dat je 7,6% over 5jaar te makkelijk aanzien is, omdat dit incrementeel werkt. Om het simpel te zeggen (fictief om tot de 15% waardestijging op 10j te komen): als je elk jaar een waardestijging hebt van 1,40743%, kom je op 10j op 15%. Na 5j is dit 7,238% stijging. Maar we weten allemaal dat het niet elk jaar hetzelfde zal zijn. Dus indien je uitschieters hebt, kan het zijn dat uw waardestijging op 5j veel hoger of lager ligt dan de helft van de waardestijging op 10j

  9. #84
    JPV's schermafbeelding
    Lid sinds
    16/08/08
    Locatie
    Westhoek
    Berichten
    31.906
    iTrader
    3 (100%)
    Reputation
    539/1054
    Citaat Oorspronkelijk geplaatst door the_fox Bekijk bericht
    Deze quote is verborgen omdat je deze gebruiker negeert. Weergeven
    Inderdaad, en het is ook geen 100% juiste index; maar wel correcter en concreter dan de globale gemiddelden van statbel

    En ik denk ook dat je 7,6% over 5jaar te makkelijk aanzien is, omdat dit incrementeel werkt. Om het simpel te zeggen (fictief om tot de 15% waardestijging op 10j te komen): als je elk jaar een waardestijging hebt van 1,40743%, kom je op 10j op 15%. Na 5j is dit 7,238% stijging. Maar we weten allemaal dat het niet elk jaar hetzelfde zal zijn. Dus indien je uitschieters hebt, kan het zijn dat uw waardestijging op 5j veel hoger of lager ligt dan de helft van de waardestijging op 10j
    ik had incrementeel gerekend hoor. En idd, die uitschieters zal je niet kunnen corrigeren, maar heb je net een grafiek gestuurd waarin je kan zien dat die hedonistische index een stuk vlakker is (wat ook logisch is, gezien een aantal zaken uit die index gezuiverd worden). Dus dat zal minder het probleem zijn.

    Trouwens, ze zeggen in die studie ook dat het bronmateriaal (verkoop van ERA-vastgoed) een stuk lager stijgt dan de cijfers van de FOD-economie, wegens de regio waar ERA vooral actief is. In realiteit zal die studie dus momenteel een onderschatting zijn van de werkelijke stijging.
    “To bring about change, you must not be afraid to take the first step. We will fail when we fail to try.”
    Rosa Parks

  10. #85
    the_fox's schermafbeelding
    Lid sinds
    6/08/03
    Berichten
    4.634
    iTrader
    20 (100%)
    Tuurlijk, er bestaat geen enkel studie die compleet correct zal zijn. Simpelweg omdat er geen enkele instelling/instantie over alle cijfers beschikt. Naar de toekomst toe zal de Vlaamse Overheid hier misschien wel iets kunnen doen (sinds registratierechten overgeheveld is in 2015, en er aangekondigd is dat ze schattingen in kader van registratierechten in de toekomst gaan doen op een statistisch model waar realo aan meegewerkt heeft; maar dit is natuurlijk enkel voor Vlaanderen...).

    Verder is er natuurlijk 1 belangrijke factor waar geen enkel statistisch model rekening mee zal kunnen houden: de koper. Vastgoed is waard wat de zot eraan wilt geven, en sommige mensen staren zich blind op cosmetische "renovaties". Een nieuwe Ikea-keuken van €2k kan de waarde van je huis doen stijgen met €10k... En een ingrijpende renovatie (nieuwe elektrische installatie bv) zal weinig tot geen meerwaarde bieden voor sommige mensen.

  11. #86

    Lid sinds
    3/08/02
    Locatie
    Gavere
    Berichten
    34.541
    iTrader
    22 (100%)
    Reputation
    70/611
    Citaat Oorspronkelijk geplaatst door Epyon Bekijk bericht
    Deze quote is verborgen omdat je deze gebruiker negeert. Weergeven
    Mij lijkt die uitspraak eerder een sociaal waardeoordeel: 'waarom geld geven aan iemand die nog geen discipline heeft om zelf al iets gespaard te hebben?'
    Citaat Oorspronkelijk geplaatst door Straddle Bekijk bericht
    Deze quote is verborgen omdat je deze gebruiker negeert. Weergeven
    Hoe kan je nu in hemelsnaam solvabel zijn om een schuld van 100% af te lossen op lange termijn als je al niet in staat bent geweest om pakweg 10% a 15% aan eigen inleg bij elkaar te sparen.
    Ik vind dit toch een tikkeltje te kortzichtig?

    Als ik naar eigen situatie kijk. Gaan samenwonen, beide niets meegekregen van thuis. Beide beginnen werken in jobs met grote werkzekerheid en, voor 1 van ons beide, een zeer mooi loonsverloop in het vooruitzicht, maar ook met een vrij laag netto startloon (wel deftig pakket in totaal).

    Vervolgens 1.5j jaar gehuurd en ondertussen inboedel bijeengekocht (ook gekeken naar kwalitatieve en niet meteen de goedkoopste meubelen) en getrouwd. Op 1.5j best wat kosten, dus weinig spaargeld, en toen ons huis tegengekomen dat we wilden kopen.

    Het feit dat we niet veel bijeen gespaard hadden op dat ogenblik en dus voor een Q100 gingen lag niet aan financiële onverantwoordelijkheid of solvabiliteit, maar eerder gewoon aan geen lap geld van thuis meekrijgen, bescheiden startlonen en een pak te verantwoorden kosten.
    Laatst gewijzigd door eniac; 18 februari 2019 om 14:12
    3 leden vonden dit bericht nuttig.   Met citaat reageren Met citaat reageren

  12. #87
    nite's schermafbeelding
    Lid sinds
    13/12/03
    Locatie
    Zellik
    Berichten
    5.387
    iTrader
    7 (100%)
    Reputation
    71/153
    Citaat Oorspronkelijk geplaatst door JPV Bekijk bericht
    Deze quote is verborgen omdat je deze gebruiker negeert. Weergeven
    Reken nu nog de waardestijging na 5 jaar mee (van 200k naar 234k voor een gemiddelde woning) en je hebt al bij al weinig risico.
    Rendementen uit het verleden zijn geen garantie voor rendementen voor de toekomst .

    Zeker nu huizenprijzen de laatste 5 jaar voornamelijk zijn omhooggedreven door de lage rente en er een risico bestaat dat de rente omhoog gaat en de huizenprijzen terug omlaag.
    Paul Krugman: "To fight this recession the Fed needs more than a snapback; it needs soaring household spending to offset moribund business investment. And to do that, as Paul McCulley of Pimco put it, Alan Greenspan needs to create a housing bubble to replace the Nasdaq bubble." http://www.nytimes.com/2002/08/02/op...ouble-dip.html

  13. #88
    Epyon's schermafbeelding
    Lid sinds
    29/09/02
    Locatie
    Aalst
    Berichten
    16.403
    iTrader
    5 (100%)
    Reputation
    786/1065
    Citaat Oorspronkelijk geplaatst door eniac Bekijk bericht
    Deze quote is verborgen omdat je deze gebruiker negeert. Weergeven
    Ik vind dit toch een tikkeltje te kortzichtig?
    Ja. Dat is wat ik aankaartte ja.
    _/Forum Supervisor
    __/Forum coach Algemene Fora & Games
    ___/The Things Network Ghent

    Look at me still talking when there's Science to do. When I look out there it makes me GLaD I'm not you.

  14. #89

    Lid sinds
    3/08/02
    Locatie
    Gavere
    Berichten
    34.541
    iTrader
    22 (100%)
    Reputation
    70/611
    Citaat Oorspronkelijk geplaatst door Epyon Bekijk bericht
    Deze quote is verborgen omdat je deze gebruiker negeert. Weergeven
    Ja. Dat is wat ik aankaartte ja.
    Ik zeg niet dat dat je eigen insteek is, ik heb het op dat waardeoordeel zelf.

  15. #90

    Lid sinds
    25/11/11
    Locatie
    Heist-op-den-Berg
    Berichten
    15.042
    iTrader
    4 (100%)
    Reputation
    150/347
    Citaat Oorspronkelijk geplaatst door eniac Bekijk bericht
    Deze quote is verborgen omdat je deze gebruiker negeert. Weergeven
    Ik zeg niet dat dat je eigen insteek is, ik heb het op dat waardeoordeel zelf.
    Anderzijds, je bent beginnen zoeken naar huizen wanneer je nog geen eigen inbreng had. Dus je wist dat je Q100 moest gaan lenen.
    Als het "normaal" is dat je meer Q80 kan lenen, zou je gewoon langer gehuurd hebben en pas later iets gekocht hebben.

    Ik denk ook dat heel dat verhaal ook wel de specifieke situatie vergeet. De kans dat ze geen Q100-lening willen aangaan met een koppel IT-ers, lijkt mij klein. Maar dat een fabrieksarbeider en een winkelbediende (2 jobs met veel minder jobzekerheid) wel een veel grotere inbreng zouden moeten hebben, klinkt dan weer wel logischer.

    Dit klinkt oneerlijk, maar het is gewoon realistische risicoanalyse van banken. We kunnen echt niet terug de fout maken om aan eender wie leningen te geven waarbij je ervan uit kan gaan dat ze ze niet kunnen blijven afbetalen.

Pagina 6 van 8 Eerste ... 2345678 Laatste

Regels voor berichten

  • Je mag geen nieuwe discussies starten
  • Je mag niet reageren op berichten
  • Je mag geen bijlagen versturen
  • Je mag niet je berichten bewerken
  •  

Inloggen

Inloggen