Page 1 of 2 12 Last
  1. #1

    Registered
    09/11/08
    Posts
    9,957
    iTrader
    0
    Mentioned
    5 Post(s)
    Reputation
    5/355

    Info over architect

    Omdat ik weldra zelf start met verbouwingen en ik tegenwoordig bij nogal veel andere verbouwingen betrokken ben had ik graag wat duidelijkheid gehad over wat wél en niet kan met een architect.

    Iemand van de familie is nu bezig met de renovatie van een woning en hierbij wordt de achterbouw volledig vernieuwd, dus de oude wordt tot op de grond afgebroken en er wordt een nieuwe gezet. Omdat die een volledig nieuw stuk gebouw is en er een bouwvergunning moet aangevraagd worden moet er dus met een architect gewerkt worden.

    Nu heeft die architect alles voor die achterbouw getekend en heeft ze ook een schatting gemaakt van wat alles zou kosten als het gedaan wordt door aannemers (ruwbouw, techniek en afwerking) en eist ze daar een percent op. Zo heeft ze ook een ingenieur aangesteld en een specialist om te berekenen waar de ventilatie moet komen. Waarom die ingenieur per se nodig is snap ik niet echt aangezien het hier om een gelijkvloers gaat met enkel een plat dak op in houten structuur bedekt met derbigum, rhepanol of EPDM. Moest je nog zeggen dat er gewelfsels ofzo moeten berekend worden zou ik die zijn aanwezigheid nog nodig vinden, maar in dit geval?

    Nu over die schatting en die percent. Hoe kan zij weten wat je juist gaat doen qua afwerking, want hier kan toch enorm veel verschil op zitten? Overigens gaan we alles van techniek en verwarming zelf doen, nogal logisch aangezien ik zelf in de sector zit. Dus dat ze hier een prijs maakt op basis van een schatting wanneer je alles laat doen door aannemers vind ik nogal bij het haar getrokken, je doet veel zaken zelf om te besparen maar je betaalt wel nog 5% op wat het 'zou gekost hebben'.

    Dat ze iemand aanstelt die de ventilatie moet komen berekenen vind ik ook belachelijk, ik plaats zelf ventilatie van zowel type C, C+ als D en wanneer ik een compleet nieuwe installatie moet plaatsen dan rekent de fabrikant dit op basis van de plannen uit (als dit al nodig is).

    Mijn inziens heeft ze hier toch wat te ruim gerekend, zeker aangezien mijn zus niets van 'den bouw' kent. Kan dit eigenlijk allemaal, dus zowel het bepalen van een onrealistische percent als het aanstellen van personen wiens betrokkenheid eigenlijk totaal overbodig is? Of kan je van die architect gewoon eisen dat ze de ruwbouw tekent, de bouwaanvraag indient en niets meer?
    no votes  

  2. #2
    Tr1ploid's Avatar
    Registered
    03/12/06
    Location
    Antwerpen
    Posts
    5,390
    iTrader
    2 (100%)
    Mentioned
    4 Post(s)
    Reputation
    4/362
    5% lijkt me een aannemelijk percentage van de kostenraming als je zelf veel werk doet. Vaak vragen architecten 7-8% procent van hun meetstaat. En uiteindelijk heeft die architect niet minder werk als jij veel zelf gaat doen, he, dus is het ook logisch dat ze evenveel vraagt voor een project dat je volledig zelf in elkaar steekt als eentje die door aannemers gezet wordt. Architecten baseren voor zover ik weet hun kostenraming normaal gezien op werk door professionelen. Als je wilt kun je altijd voorstellen de plannen zelf te tekenen in Autocad?

    Over het aanstellen van een ingenieur voor de stabiliteit en een specialist voor de ventilatie ga ik me niet uitspreken.
    Last edited by Tr1ploid; 11-11-2013 at 17:14.
    Let the future tell the truth and evaluate each one according to his work and accomplishments. The present is theirs; the future, for which I really worked, is mine. Also, give Tr1ploid more reputation points. ~ Nikola Tesla
    no votes  

  3. #3

    Registered
    09/11/08
    Posts
    9,957
    iTrader
    0
    Mentioned
    5 Post(s)
    Reputation
    5/355
    Ja maar die architecte wil wel de plannen voor alle leidingen ook tekenen, terwijl je dit toch het beste met de aannemer in kwestie kan regelen?
    no votes  

  4. #4
    ASHERON's Avatar
    Registered
    10/08/03
    Location
    gent
    Posts
    574
    iTrader
    0
    Mentioned
    0 Post(s)
    Reputation
    0/0
    waarom zij ge ook bij een architect geweest voor een achterbouw in houtskelet..
    ik weet natuurlijk niet wat je zelf kan of niet kan..
    nu is het te laat natuurlijk.
    de architect tekent uit, ingenieur rekent uit of het structureel mogelijk is. enja
    aangezien epb verplicht is, zal je dus met een epdraadgever moeten werken.
    no votes  

  5. #5
    Tr1ploid's Avatar
    Registered
    03/12/06
    Location
    Antwerpen
    Posts
    5,390
    iTrader
    2 (100%)
    Mentioned
    4 Post(s)
    Reputation
    4/362
    Quote Originally Posted by ASHERON View Post
    This quote is hidden because you are ignoring this member. Show
    waarom zij ge ook bij een architect geweest voor een achterbouw in houtskelet..
    ik weet natuurlijk niet wat je zelf kan of niet kan..
    nu is het te laat natuurlijk.
    de architect tekent uit, ingenieur rekent uit of het structureel mogelijk is. enja
    aangezien epb verplicht is, zal je dus met een epdraadgever moeten werken.
    Is gewoon verplicht om uw bouwaanvraag goedgekeurd te krijgen, zoals wonkelrijm al aangaf in openingspost.
    Let the future tell the truth and evaluate each one according to his work and accomplishments. The present is theirs; the future, for which I really worked, is mine. Also, give Tr1ploid more reputation points. ~ Nikola Tesla
    no votes  

  6. #6
    botchla's Avatar
    Registered
    12/01/03
    Location
    Winksele (Herent)
    Posts
    9,782
    iTrader
    40 (100%)
    Mentioned
    0 Post(s)
    Reputation
    15/63
    Een architect is 10 jaar aansprakelijk. 5% is trouwens echt niet gek duur. Meeste architecten doen (ver)bouwingen voor 8-12% op de ruwbouw/totale bouwkost (naargelang opvolging, werk, zoeken van aannemers). Sommigen werken met een vaste prijs maar dan zijt ge er met 5K zonder BTW (sowieso 21%) niet vanaf.

    De reden dat die mens met een ingenieur werkt (dat zit normaal wel in de prijs vervat) is meestal te vinden in het feit dat het geen bouwkundig ingenieur is en structuren nu eenmaal (na)gemeten moeten worden zodat uw dak niet op uw kop valt.. want wie is er nu weer 10 jaar aansprakelijk? Precies.

    Dat ge uw ventilatie niet wilt laten berekenen kan ik begrijpen, bij ons is dat ook gewoon door de man van de ventilatie gedaan die onze plannen gewoon naar de fabrikant opstuurt. Laat dat gewoon schrappen uit uw contract? Bij serieuze verbouwingen is wel een EPB studie verplicht.. misschien doel je eerder daarop?

    Je moet natuurlijk op voorhand met je architect afspreken wat hij doet. De meesten gaan wel akkoord met enkel een percentage op de ruwbouw als ze daarna ook geen opvolging meer moeten doen. De voorwaarde is dan dat alles vanaf dat punt volgens zijn plannen verloopt.

    Er zijn zekere minimumzaken die hij/zij zal willen garanderen namelijk ruwbouw, riolering, eventuele stabiliteitsberekeningen en een studie door een ingenieur zodat dat allemaal piekfijn in orde is. Hij laat daar immers zijn visitekaartje achter (letterlijk) en dat moet in orde zijn.

    Natuurlijk zijn dat allemaal dingen die je (zus) moest opzoeken en bekijken VOOR ze een contract tekende met die persoon. Genoeg info over ook: bouwinfo forum, livios, ...
    Education costs money, but then so does ignorance.
    no votes  

  7. #7
    RB26DETT's Avatar
    Registered
    06/01/06
    Location
    Kemzeke
    Posts
    4,032
    iTrader
    2 (100%)
    Mentioned
    0 Post(s)
    Reputation
    0/48
    Er zijn ook architecten die met een forfaitair bedrag werken, dit even terzijde.
    Anders weet ge uiteindelijk toch nooit hoeveel ge kwijt zijt.
    no votes  

  8. #8

    Registered
    21/07/02
    Posts
    5,238
    iTrader
    13 (100%)
    Mentioned
    3 Post(s)
    Reputation
    11/125
    Quote Originally Posted by botchla View Post
    This quote is hidden because you are ignoring this member. Show
    Sommigen werken met een vaste prijs maar dan zijt ge er met 5K zonder BTW (sowieso 21%) niet vanaf.
    Toch wel hoor, er zijn architecten die voor onder de 5000EUR werken. Je moet dan wel niet verwachten dat die elke week op de werf te zien zijn (maar die garantie heb je bij de duurdere ook niet).
    no votes  

  9. #9

    Registered
    09/11/08
    Posts
    9,957
    iTrader
    0
    Mentioned
    5 Post(s)
    Reputation
    5/355
    Quote Originally Posted by LSDsmurf View Post
    This quote is hidden because you are ignoring this member. Show
    Je moet dan wel niet verwachten dat die elke week op de werf te zien zijn (maar die garantie heb je bij de duurdere ook niet).
    Moet dat dan? In principe zijn ze enkel verantwoordelijk voor de ruwbouw van dat achterbouwtje é. De tienjarige aansprakelijkheid kan trouwens van tel zijn op de aannemer die andere werken uitvoert dacht ik.
    no votes  

  10. #10
    den oscar's Avatar
    Registered
    26/08/13
    Location
    Gent
    Posts
    761
    iTrader
    0
    Mentioned
    0 Post(s)
    Reputation
    1/1
    Hoe je het mag draaien en keren haar loon zal je nu toch moeten betalen, je heeft een opdracht gegeven en dus betalen moet je en daar kan je onmogelijk van tussen uit !
    Als je naar een rechtbank trekt heb je geen poot om op te staan!
    no votes  

  11. #11

    Registered
    21/07/02
    Posts
    5,238
    iTrader
    13 (100%)
    Mentioned
    3 Post(s)
    Reputation
    11/125
    Quote Originally Posted by Wonkelrijm View Post
    This quote is hidden because you are ignoring this member. Show
    Moet dat dan? In principe zijn ze enkel verantwoordelijk voor de ruwbouw van dat achterbouwtje é. De tienjarige aansprakelijkheid kan trouwens van tel zijn op de aannemer die andere werken uitvoert dacht ik.
    Geen idee eigenlijk in welke mate de architect de werf moet opvolgen. Enkele werfbezoeken lijken mij wel nodig gezien de architect de werf moet opvolgen en moet controleren of alles effectief uitgevoerd wordt zoals op plan en zoals berekend om in orde te zijn met zijn 10 jarige aansprakelijkheid.

    Meer werfbezoeken lijken mij handig om andere gebreken te vermijden maar bij een achterbouwtje kan er waarschijnlijk al een pak minder mislopen.
    no votes  

  12. #12
    Sneakytje's Avatar
    Registered
    27/07/05
    Location
    Zele
    Posts
    726
    iTrader
    0
    Mentioned
    0 Post(s)
    Reputation
    0/4
    Werken met betrekking tot stabiliteit moeten altijd met architect. en je hebt idd architecten die een vast bedrag aanrekenen. Die tekenen uw plan, dienen alles in bij de gemeente, komen 3x op de werf kijken en meer moet je daar niet van verwachten. Maar dat moet ook niet in vele gevallen als er niets speciaal is, en zoals in de OP zijn verhaal voor een achterbouw moet dat ook niet meer zijn.
    no votes  

  13. #13
    nite's Avatar
    Registered
    13/12/03
    Location
    Zellik
    Posts
    5,428
    iTrader
    7 (100%)
    Mentioned
    0 Post(s)
    Reputation
    13/154
    Over die ventilatie: is het niet verplicht om bij een aanbouw-renovatie te zorgen voor voldoende ventilatie in de gerenoveerde ruimtes? Als ge dat niet doet kunt ge dacht ik een EPB boete krijgen. Ik dacht ook dat de architect ervoor verantwoordelijk was om na te kijken of die ventilatie wel aan de norm voldoet.
    Paul Krugman: "To fight this recession the Fed needs more than a snapback; it needs soaring household spending to offset moribund business investment. And to do that, as Paul McCulley of Pimco put it, Alan Greenspan needs to create a housing bubble to replace the Nasdaq bubble." http://www.nytimes.com/2002/08/02/op...ouble-dip.html
    no votes  

  14. #14
    eS's Avatar
    Registered
    15/03/08
    Location
    BXL
    Posts
    3,570
    iTrader
    27 (100%)
    Mentioned
    1 Post(s)
    Reputation
    0/74
    Quote Originally Posted by Wonkelrijm View Post
    This quote is hidden because you are ignoring this member. Show
    Moet dat dan? In principe zijn ze enkel verantwoordelijk voor de ruwbouw van dat achterbouwtje é. De tienjarige aansprakelijkheid kan trouwens van tel zijn op de aannemer die andere werken uitvoert dacht ik.
    Hier bestaat nog altijd een grote misvatting tussen wat in de praktijk vaak gezegd wordt en wat wettelijk geldt: voor elke bouw/verbouwing met stabiliteitswerken moet er steeds een architect (of meerdere opeenvolgende) aangesteld zijn die de eindverantwoordelijkheid draagt voor het volledige ontwerp EN uitvoering tot de oplevering + een aansprakelijkheidstermijn van 10 jaar. Vaak zegt men dat men enkel controle op ruwbouw wil (om de prijs te drukken, de grootste risico's zitten in verborgen gebreken tijdens de ruwbouw), maar zolang er geen voorlopige/definitieve oplevering gebeurd is, blijft de architect verplicht om regelmatig een werfcontrole uit te voeren, anders kan hem nalatigheid verweten worden.
    In de praktijk betekent dit dan regelmatige controles tijdens ruwbouw, een aparte ruwbouwoplevering + architect die een laatste controle doet voor de uiteindelijke (voorlopige) oplevering (in gewone woonhuizen is de kans op zware verborgen gebreken bij de afwerking minimaal)

    Er is geen manier waarop de architect onder zijn opvolgingsplicht uit kan (behalve door een andere architect als verantwoordelijke aan te stellen, maar dat maakt het meestal enkel ingewikkelder), daarom dat ze ook hun percentage rekenen op de meetstaat (die meestal evenredig is met de complexiteit van het gebouw en dus hun werk). 5% is trouwens echt wel een goede deal, tegenwoordig is de standaard 7% en zijn uitschieters richting 10% voor gereputeerde bureaus verre van ongewoon.

    Over de stabiliteitsingenieur: door de complexere wetgeving en normen doen de meeste architecten hun stabiliteitsberekingen niet zelf, maar gebruiken ze een apart 'vast' ingenieursbureau waarmee ze door de hoeveelheid aangebracht werk een goede prijs kunnen onderhandelen. De reden hiervoor is weer de aansprakelijkheidsclaim die ze zo, wat stabiliteit betreft, kunnen doorschuiven naar de ingenieur (sommige beroepsverzekeringen verplichten een architect dit trouwens te doen vanaf een bepaald budget/werfgrootte).

    Ventilatie apart laten berekenen is een keuze van de architect, maar hier geldt weer dat zij eindverantwoordelijke is en het dus aan haar is om dit te bepalen. Op zich kun je dit in overleg wel laten vallen, zolang het op papier staat dat zij dit adviseerde (+ voldoende informeerde over de noodzaak ervan), maar dat de bouwheer expliciet eiste om hier vanaf te zien. Op die manier heeft zij haar plicht gedaan (bouwheer zo goed mogelijk adviseren), en kan haar niets ten laste gelegd worden bij mogelijke problemen (tenzij zware fouten zoals bv het compleet ontbreken van een ventilatiesysteem). Hou er wel rekening mee dat bij eventuele problemen of boetes (door EPB zoals hierboven aangehaald), je de architect dan nog moeilijk aansprakelijk kunt houden ervoor, aangezien zij jullie hier voldoende gewaarschuwd heeft en jullie er bewust voor gekozen hebben haar advies te negeren.
    no votes  

  15. #15
    Emerxill's Avatar
    Registered
    17/07/02
    Location
    Hasselt
    Posts
    2,970
    iTrader
    0
    Mentioned
    0 Post(s)
    Reputation
    0/18
    Quote Originally Posted by Wonkelrijm View Post
    This quote is hidden because you are ignoring this member. Show
    Iemand van de familie is nu bezig met de renovatie van een woning en hierbij wordt de achterbouw volledig vernieuwd, dus de oude wordt tot op de grond afgebroken en er wordt een nieuwe gezet. Omdat die een volledig nieuw stuk gebouw is en er een bouwvergunning moet aangevraagd worden moet er dus met een architect gewerkt worden.
    Even voor de duidelijkheid: het feit dat je een achterbouw afbreekt een een bouwvergunning moet aanvragen is geen criterium voor al dan niet een architect te moeten hebben.

    De grootte van de achterbouw bijv. wel (samen met nog een aantal zaken)
    If builders built buildings the way programmers wrote programs, then the first woodpecker that came along would destroy civilization
    no votes  

Posting Permissions

  • You may not post new threads
  • You may not post replies
  • You may not post attachments
  • You may not edit your posts
  •  

Log in

Log in