Zoals gezegd zijn de enige ambtenaren die bevoegd zijn om bepaalde akten te verlijden die van Vastgoedtransacties in Vlaanderen en die van de aankoopcomités in Brussel en Wallonië.
Deze ambtenaren hebben die bevoegdheid al meer dan 100 jaar (ik heb akten teruggevonden van aankoopcomités van de jaren twintig).
Het zou jaren duren om op poten te zetten wat jij voorstelt. En wat is daar nu precies de meerwaarde van wanneer het nu allemaal gecentraliseerd zit bij één persoon?
De meerwaarde is dat de dienstverlening dan fors goedkoper (of zelfs gratis) kan worden. Uiteraard kan dit niet van vandaag op morgen ( zoals ik al zei,n een kennis van mij is zelf commissaris vastgoedtransacties en die zijn al met te weinig voor de aktes te verlijden waarvoor ze bevoegd zijn) gebeuren en uiteraard zal hier een kostprijs bij komen kijken (aanwervingen van geschoold personeel), maar in the end zal enkel het noodzakelijke overheidsbudget gebruikt worden, wat overschiet wordt voor andere zaken gebruikt: er is immers geen winstoogmerk. De mark up verdwijnt niet in de zaken van een selecte privé groep. Dat zou dus veel efficiënter verlopen.
Indien een dergelijke dienstverlening goed georganiseerd is, betaal ik hiervoor graag wat extra belastingen. Vermits iedereen ooit wel eens naar een notaris moet gaan in zijn leven en dus met di absurd hoge tarieven wordt geconfronteerd zal hier ook wel een breed draagvlak voor zijn.
Vastgoedaktes, kredietaktes, schenkingsaktes, eenvoudige vennootschapsaktes... De commissarissen vastgoedtransacties zouden dit perfect kunnen overnemen. Niet nu, maar wel indien er extra personeel wordt aangeworven. Waarom geen commissarissen rekruteren onder de mensen die op de registratie- en erfbelastingdiensten binnen VLABEL werken? Die kennen die materie door en door en zouden dus perfect schenkingsaktes, koop-verkoop en kredietaktes kunnen doen.
Dit zou perfect wettelijk geregeld kunnen worden.
Notaris kan zich dan bezighouden met complexe vennootschapsaktes, aangifte erfbelasting , successieplanning en hiervoor op uurtarief werken. Daar kan dan de concurrentie spelen met advocaten en andere fiscaal adviseurs.
De notaris dient alles te kennen mbt het notarieel recht omdat hij verantwoordelijk is voor de inhoud van zijn akten.
Zijn werknemers zijn niet verantwoordelijk of aansprakelijk voor hun fouten, de notaris is dat wel.
Kan je mij eens zeggen op wat precies je je hiervoor baseert?
Zoals gezegd dienen notarissen in eerste plaats rekening te houden met de openbare orde en de wetten. Vaak kiezen partijen ook gewoon dezelfde notaris.
Wanneer partijen twee verschillende notarissen kiezen, beperkt waar jij naar verwijst als "partij voor zijn cliënt kiezen" zich gewoon tot een nalezing van de akte om te kijken of er geen fouten in het nadeel van zijn cliënt in staan. Dat lijkt mij van een andere orde dan een advocaat die zich in allerlei bochten moet proberen te wringen om iemand die verdacht wordt van BTW fraude vrij te spreken terwijl de advocaat zelf vermoedens heeft dat zijn cliënt schuldig is

.
Dat is wat ik hoor van verschillende mensen: als er zaken in de akte stonden die onduidelijk zijn is het altijd hun eigen notaris die er hen op wijst, nooit die van " de tegenpartij" . Ikzelf was bovendien ook al partij bij een koop-verkoop waar beide notarissen bij het verlijden van de akte lijnrecht tegenover elkaar stonden. Als echte advocaten dus
Zoals jij het verwoordt is een notaris precies een rechter. Het is niet omdat je je moet houden aan de openbare wetten (dat moet een advocaat ook doen) dat je niet de belangen van de partij die je heeft aangesteld behartigt.
De notaris is een ambtenaar, vrij beroep en ondernemer omdat het zo in de wet staat.
Ik dacht nooit dat ik het als jurist zou zeggen, maar ik vind het zeer spijtig dat je hieronder een hele hoop juridisch blabla aanhaalt om aan te tonen dat het toch wel degelijk ondernemers zijn volgens de letter van de wet, maar niet ingaat op de kern van de zaak: namelijk dat een notaris niet onderhevig is aan de belangrijkste wetmatigheden van een markt waarin een normale ondernemer actief is: vrije concurrentie, geen vestigingsbelemmeringen, vrije tarieven, geen monopolie en geen verplichting om op jouw diensten beroep te doen.
Kan je daar eens op reageren?
Het is niet omdat hij wettelijk gezien een vrije beroeper is en sinds het nieuw Economisch Wetboek als dusdanig ook failliet failliet kan verklaard worden, dat dat ook een reëel risico is én daar gaat het hem om.
In de hedendaagse maatschappij zijn de vrije beroepen trouwens uitgegroeid tot volwaardige ondernemingen die omzetten dienen te halen, investeringen moeten doen en vooral eveneens onderworpen zijn aan dezelfde risico’s die het economisch verkeer met zich meebrengt. Het is dan ook een oud zeer dat de vrije beroepen niet als volwaardige deelnemers in het handelsverkeer werden beschouwd.
De wetgever heeft uiteindelijk erkend dat het klassieke onderscheid tussen de handelaar en de vrije beroeper ondertussen in grote mate achterhaald is. Ten gevolge van de inwerkingtreding op 1 mei 2018 van het nieuwe boek XX in het Wetboek Economisch Recht wordt dit onderscheid in zekere mate verzacht.
Het vrije beroep krijgt onder artikel I.1.14° een positieve invulling, met name “Elke onderneming wiens activiteit er hoofdzakelijk uit bestaat om, op onafhankelijke wijze en onder eigen verantwoordelijkheid, intellectuele prestaties te verrichten waarvoor een voorafgaande opleiding en een permanente vorming is vereist en die onderworpen is aan een plichtenleer waarvan de naleving door of krachtens een door de wet aangeduide tuchtrechtelijke instelling kan worden afgedwongen.”
Volgende beroepsgroepen voldoen alvast aan deze voorwaarden: advocaten, gerechtsdeurwaarders, notarissen, apothekers, artsen, dierenartsen, psychologen, architecten, vastgoedmakelaars, bedrijfsrevisoren, boekhouders en boekhouders-fiscalisten, accountants en belastingsconsulenten.
Een eerste gevolg van de inwerkingtreding van boek XX is dat voormelde beroepsgroepen net als andere ondernemingen vanaf 1 mei 2018 eveneens kunnen worden failliet verklaard indien de wettelijke voorwaarden daartoe zijn voldaan, met name zij die op duurzame wijze heeft opgehouden te betalen en van wie het krediet geschokt is, bevindt zich in staat van faillissement (Art XX.99).
Allez, dus bij deze zijn alle notarissen boven de 50 in België afgeschreven.
Als iemand die al 10 jaar in het notariaat zit en het ondertussen zelf is geworden, dat letterlijk zegt, zal er vermoedelijk toch wel iets van aan zijn. Het was misschien een boutade, maar door de afwezigheid van enig ondernemerriscio: wat is de incentive voor de notaris om nog bij te blijven, indien hij gekwalificeerd personeel heeft die alles tot in de puntjes nakijken én moest er toch iets mislopen, zich kan beroepen op zijn aansprakelijkheidsverzekering, en dat is dan nog in de veronderstelling dat die fout niet onder de radar blijft, zoals zeer vaak het geval is...
Wat? NOOIT! Rechtszekerheid is, net als bvb secundair onderwijs, veel te belangrijk om over te laten aan de keuze van hoeveel de mensen er voor willen betalen. Als ik bvb een vennootschap opricht wil ik absolute zekerheid hebben dat de vennootschap (na de oprichtingsakte) kan functioneren in het rechtsverkeer, dat ze rechtshandelingen kan stellen, dat de juiste vennoten werden aangesteld, dat ik als bestuurder van beperkte aansprakelijkheid kan genieten, etc.
Wie ben jij om dat te bepalen voor andere mensen? Als ik mag kiezen als koper, zou ik mijn hypothecaire kredietakte niet via een notaris laten passeren. Waarom kan die niet gewoon gereigstreerd worden zoals een huurcontract? Als de bank dat persé wilt, dan moet zij die kosten maar betalen.
Ik zou mijn schenkingsakte van onroerend goed niet laten registreren, als dat niet hoeft.
Als ik mag kiezen als ondernemer, zou ik mijn oprichtingsakte en ontbinding/vereffening niet via een notaris laten passeren ( voor bepaalde vennootschappen is dat trouwens geen verplichting, zoals een GCV, zijn dat dan allemaal zotten??) , ik zou mijn aktes kapitaalsverhoging en kapitaalsvermindering niet via een notaris laten passeren.
Een alternatieve piste: laat alle aktes voorbereid worden door de overheidsdiensten en dat onze superjurist die van alle markten thuis is, ze nog even naleest en nadien bewaart. En verlaag de erelonen met 75%.
Ik denk dat er een aantal woorden in je tweede zin ontbreken dus ik begrijp hem niet helemaal maar ik denk dat je wilt zeggen dat de ambtenaren het werk van notarissen kunnen overnemen omdat de informatie ook bij hen gekend is. Zoals reeds gezegd is het niet omdat de informatie "aldaar" gekend is dat ze akten kunnen/mogen verlijden. Ik vind dat het woord "ambtenaar" hier nogal makkelijk in de mond wordt genomen en in deze discussie als een onrealistische toveroplossing wordt gebruikt. De ambtenaren zullen het wel oplossen

.
Bij alle onderstaande (gespecialiseerde diensten) vind je knowhow voor 1 of meerdere bevoegdheden van de notaris . Je zou de bestaande dienst Vastgoedtransacties dan ook perfect kunnen uitbreiden met commissarissen die je in onderstaande diensten rekruteert . De kans op een betere dienstverelening is zelfs reëel want je gaat een specialisatie krijgen, waarbij mensen voor een bepaalde akte bij een welbepaalde commissaris die daarin gespecialiseerd is moeten zijn én dat tegen een fors lagere kostprijs. Geen superjurist met onmetelijke kennis meer nodig dus.
En dat deze diensten niet zouden kunnen samenwerken, is in deze digitale tijden ook gewoon bullshit, dat kan je perfec torganiseren.
Welke ambtenaren bedoel je precies?
Voor het verlijden van een verkoopakte heb je volgende zaken nodig van diverse overheidsdiensten:
- Gegevens uit het rijksregister van de partijen --> FOD Binnenlandse zaken.
- De kadastrale gegevens van het goed --> FOD Financiën - Patrimoniomdocumentatie - Dienst Opmetingen & Waarderingen
- De oorsprong van eigendom --> FOD Financiën - Patrimoniomdocumentatie - Rechtszekerheid
- Het hypothecair getuigschrift --> FOD Financiën - Patrimoniomdocumentatie - Rechtszekerheid
- De sociale en fiscale notificaties --> Vlabel
- Het bodemattest --> Ovam
- Het stedenbouwkundig uittreksel --> Dienst stedenbouw van de gemeente waar het goed ligt.
- De watertoets --> Vlaamse milieumaatschappij
- Bij vermoedens van fraude door één van de partijen moet de notaris contact opnemen met --> FOD Financiën - Cel voor Financiële informatieverwerking
Zoals je ziet is dit een waaier aan verschillende overheidsdiensten. Deze overheidsdiensten situeren zich op verschillende niveau's (lokaal, Vlaams en Federaal) en staan niet in contact met elkaar, laat staan dat ze zouden kunnen samenwerken om taken van notarissen over te nemen.
Op wat baseer je je om aan dat cijfer te geraken? Bron?
Meerdere kennissen die in het notariaat werkzaam zijn of waren en ook gewoon economische logica:
moesten het allemaal superingewikkelde aktes zijn waarvoor topjuristen nodig zijn en waar heel veel tijd in kruipt, dan zouden de winstcijfers nooit zo hoog liggen, want dat zou een zware impact op de omzet en de personeelsoverhead hebben. De tarieven voor de moeilijke en tijdrovende aktes zijn dezelfde als voor de standaardaktes in hun categorie.
Sommige akten zijn bandwerk, maar de notaris is persoonlijk aansprakelijk en verantwoordelijk voor elke akte. In tegenstelling tot ambtenaren die niet persoonlijk aansprakelijk zijn.
Ik denk dat iemand die persoonlijk aansprakelijk is, meer zal nagaan of alles 100 % klopt dan iemand die niet aansprakelijk is.
Waarom zou hij dat doen? De facto is er geen enkel risico, zoals hierboven aangehaald. Ik zeg niet dat hij het niet zal doen, maar de economische consequentie als hij het niet doet, zijn minimaal.
Enkel een notaris die fraudeert ( als in: hij slaat het geld van zijn cliënten op zijn bil) die riskeert uiteraard zware financiële consequenties, maar een gewone beroepsfout?
Wij leven in een rechtsstaat, de wet is de wet. Ik zie niet in wat daar "handig" aan is, dat zijn louter objectieve feiten.
Again: jammer dat je kiest voor deze al te gemakkelijke juridische dooddoener. Het gaat hem erom dat deze tarieven te hoog liggen en dat de notaris dat ook maar al te goed weet, maar een perfect alibi heeft als cliënten erover klagen.
Bekijk eens een factuur van een ander vrij beroep. Daar zullen ook andere posten op staan dan "ereloon" hoor.
Uiteraard, maar daar kan je tenminste over je volledige factuur op voorhand onderhandelen! Dat is gewoon onmogelijk bij een notaris. Ik heb er voor een schenkingsakte van een grond eens de proef op de som genomen en 15 notarissen tegen elkaar uitgespeeld. Allemaal hanteerden ze dezelfde vork voor de aktekosten. Denk je echt dat ze dat zouden doen, indien er geen prijsafspraken zouden gemaakt zijn en indien ze niet zeker waren van hun omzet? Dat is gewoon het reinste bewijs dat ze in een zeer sterke positie staan
Ik vind dat aktekosten ook best bij wet zouden moeten worden vastgelegd zodat notarissen er geen "toegevingen" meer zouden op kunnen doen en zodat ze lager zouden liggen.
In vele notariaten schommelen deze kosten tussen 800 en 1500 €. Mijns inziens kunnen ze perfect bij wet worden vastgelegd op bvb 500 €.
Kan je mij uitleggen waarom je voor een gemiddelde kredietakte - waarvoor je reeds 2500+ € ereloon moet betalen- nog eens 500 € aktekosten moet betalen? Voor een copy paste van de kredietovereenkomst van de bancaire overeenkomst?
Kan je mij uitleggen waarom geen enkele van bovenstaande 15 notarissen nog antwoordde (of negatief antwoordde) wanneer ik vroeg om met een provisiesysteem te werken? Alle kosten die hij maakt voor, maar de rest betaalt hij terug? Waarom deden ze dat niet denk je?
Waarom één voorbeeld gebruiken om te veralgemenen? Notarissen zijn mensen. Zoals gezegd zijn er goede en slechte bij, net zoals je goede en slechte artsen, advocaten, magistraten, etc hebt.
Jij vindt dat misschien logisch, maar ik niet. Voor zulke winstcijfers - in lijn met wat een vennoot bij een top advocatekantoor verdient- verwacht ik een topservice en neem ik geen genoeg " je hebt pecht dat je een slechte notaris hebt".
Zoals ik reeds zei "gelijkwaardig door ervaring". Dit zijn vaak mensen van boven de 50 die vroeger de mogelijkheid niet hebben gehad om naar het unief te gaan.
Dat komt omdat mensen nu makkelijker naar de unief kunnen gaan.
Als mijn dossier door "Marie Jeanne die enkel naar het middelbaar is geweest, maar wel al 30 jaar koop verkoopaktes doet", wil ik een veel lagere factuur dan indien een topjurist mijn dossier van A tot Z gevolgd heeft Zou je er bij een advocatenkantoor genoegen mee dat je de prijs voor een persoonlijke behandeling door de vennoot betaalt indien je dossier door een stagiair is behandeld?
Yep, dat was mijn reden van vertrek. En er zijn ook geen promotiemogelijkheden of carrièrekansen tenzij ge het zelf ziet zitten om notaris te worden.