Page 1 of 4 1234 Last
  1. #1

    Registered
    09/11/08
    Posts
    9,957
    iTrader
    0
    Mentioned
    5 Post(s)
    Reputation
    5/355

    Vastgoed aankopen met werkvennootschap

    Stel dat ik consultancy zou doen via een vennootschap, is het dan aan te raden om op dat vennootschap een woning aan te kopen die ik dan ook verhuur via datzelfde vennootschap?
    no votes   Reply With Quote Reply With Quote

  2. #2

    Registered
    22/10/13
    Location
    Leuven
    Posts
    156
    iTrader
    1 (100%)
    Mentioned
    0 Post(s)
    Reputation
    5/10
    Voordeel: Kosten aan woning kunnen worden afgetrokken, Afschrijving van de woning zelf
    Nadeel: Bij verkoop moet de meerwaarde door de P&L vloeien (dus belasting hier), Belastingen betalen op huurinkomsten
    Dat is het zowat in een nutshell.
    no votes   Reply With Quote Reply With Quote

  3. #3

    Registered
    09/11/08
    Posts
    9,957
    iTrader
    0
    Mentioned
    5 Post(s)
    Reputation
    5/355
    Dus een freelancer die per dag +- 700 euro factureert via zijn vennootschap, kan vlotjes een lening van 2000 euro afbetalen en op die manier eigendom na eigendom verwerven? Of zie ik het hier veel te simpel?
    no votes   Reply With Quote Reply With Quote

  4. #4

    Registered
    22/10/13
    Location
    Leuven
    Posts
    156
    iTrader
    1 (100%)
    Mentioned
    0 Post(s)
    Reputation
    5/10
    Broekzak - vestzak redenering, uw vennootschap gaat meer inkomsten hebben maar ook meer kosten. Er is jammer genoeg nog geen magische trukje om geld te maken.
    no votes   Reply With Quote Reply With Quote

  5. #5

    Registered
    09/11/08
    Posts
    9,957
    iTrader
    0
    Mentioned
    5 Post(s)
    Reputation
    5/355
    Quote Originally Posted by TreVor View Post
    This quote is hidden because you are ignoring this member. Show
    Broekzak - vestzak redenering, uw vennootschap gaat meer inkomsten hebben maar ook meer kosten. Er is jammer genoeg nog geen magische trukje om geld te maken.
    Er spreekt dan ook niemand over geld 'maken'.
    no votes   Reply With Quote Reply With Quote

  6. #6

    Registered
    18/04/17
    Location
    Antwerpen
    Posts
    497
    iTrader
    0
    Mentioned
    0 Post(s)
    Reputation
    0/25
    Quote Originally Posted by Wonkelrijm View Post
    This quote is hidden because you are ignoring this member. Show
    Dus een freelancer die per dag +- 700 euro factureert via zijn vennootschap, kan vlotjes een lening van 2000 euro afbetalen en op die manier eigendom na eigendom verwerven? Of zie ik het hier veel te simpel?
    Er zijn nog andere regels
    notariskosten uit eigen zak betalen + 25% van de aankoopprijs
    lening op max 15 jaar

    dit allemaal omdat het gaat om een opbrengsteigendom(vanaf 2de huis )
    no votes   Reply With Quote Reply With Quote

  7. #7

    Registered
    09/11/08
    Posts
    9,957
    iTrader
    0
    Mentioned
    5 Post(s)
    Reputation
    5/355
    Quote Originally Posted by ResX View Post
    This quote is hidden because you are ignoring this member. Show
    Er zijn nog andere regels
    notariskosten uit eigen zak betalen + 25% van de aankoopprijs
    lening op max 15 jaar

    dit allemaal omdat het gaat om een opbrengsteigendom(vanaf 2de huis )
    Over welk geval spreek je hier nu? Particuliere aankoop of via een vennootschap?
    no votes   Reply With Quote Reply With Quote

  8. #8

    Registered
    22/10/13
    Location
    Leuven
    Posts
    156
    iTrader
    1 (100%)
    Mentioned
    0 Post(s)
    Reputation
    5/10
    Quote Originally Posted by Wonkelrijm View Post
    This quote is hidden because you are ignoring this member. Show
    Er spreekt dan ook niemand over geld 'maken'.
    jawel, je terugbetalingscapaciteit is hetzelfde of je nu via een vennootschap werkt of als particulier.
    no votes   Reply With Quote Reply With Quote

  9. #9

    Registered
    09/11/08
    Posts
    9,957
    iTrader
    0
    Mentioned
    5 Post(s)
    Reputation
    5/355
    Quote Originally Posted by TreVor View Post
    This quote is hidden because you are ignoring this member. Show
    jawel, je terugbetalingscapaciteit is hetzelfde of je nu via een vennootschap werkt of als particulier.
    Maar een venootschap kan dit toch terugbetalen met bruto inkomsten, terwijl een particulier dit moet doen met zijn netto loon?

    Bijvoorbeeld:

    Ik werk als consultant in loondienst, ik verdien 4000 euro bruto en heb ongeveer 2000 euro netto. Die lening moet ik dus zien af te betalen van mijn 2000 euro netto.

    Ik werk als freelancer via mijn eigen vennootschap, ik factureer 700 euro per dag. Stel dat ik 20 dagen per maand zou factureren dan komt er dus 14000 euro bruto binnen in dat bedrijf (uiteraard is er aftrek van de gangbare lasten en onkosten). Als dat vennootschap graag vastgoed wil aankopen, dan kan dit toch makkelijk 5000 euro per maand op tafel gooien om af te betalen, want die lening kan betaald worden van de bruto inkomsten ervan.
    no votes   Reply With Quote Reply With Quote

  10. #10

    Registered
    18/04/17
    Location
    Antwerpen
    Posts
    497
    iTrader
    0
    Mentioned
    0 Post(s)
    Reputation
    0/25
    Quote Originally Posted by Wonkelrijm View Post
    This quote is hidden because you are ignoring this member. Show
    Over welk geval spreek je hier nu? Particuliere aankoop of via een vennootschap?
    die regels gelden voor beiden.
    no votes   Reply With Quote Reply With Quote

  11. #11
    Epyon's Avatar
    Registered
    29/09/02
    Location
    Aalst
    Posts
    16,414
    iTrader
    5 (100%)
    Mentioned
    1 Post(s)
    Reputation
    66/1067
    Er zijn idd enkele 'maren':
    - Banken zijn niet snel geneigd om een hypotheek te geven aan een vennootschap die geen body heeft. Verwacht je hier aan heel wat romslomp en bijkomende voorwaarden (persoonlijke borgstelling, hogere percentages etc.).
    - Huurinkomsten als particulier zijn quasi vrij van belastingen. Huurinkomsten als vennootschap zijn onderworpen aan de vennootschapsbelasting. Aan de andere kant kan je de afschrijving van het pand (niet van de grond!), herstellingen etc. dan wel weer aftrekken, maar puur fiscaal is verhuren als particulier het meest interessant.
    - De opbrengst van een eventuele verkoop is onderworpen aan de meerwaardebelasting.
    - Jij verwerft geen eigendom, je vennootschap doet dit. En tegenwoordig zijn de manieren om fiscaalvriendelijk vermogen uit een vennootschap te halen eerder beperkt. Het is ook niet omdat jij de vennootschap bezit, dat je met haar activa zomaar mag doen wat je wil (bijv. gratis in een huis van je vennootschap wonen mag niet).

    Een rekenvoorbeeld: vennootschap koopt huis voor €100.000 en verhuurt dit aan een particulier. Stel dat de huur, €1.000/maand, net voldoende is voor de afbetaling van de lening + kosten. Stel na 10 jaar is het pand afbetaald. Er zijn nu twee mogelijkheden:
    - Vennootschap verhuurt gewoon verder. €11.000/jaar winst (stel jaarlijks €1.000 kosten), na belasting schiet hier €7.370 van over. Dit keer je aan jezelf uit. Na belastingen schiet hier €4.055 van over in je eigen handen (45% marginale aanslagvoet PB). Had je als particulier verhuurd hield je meer dan tweemaal zoveel over.
    - Vennootschap verkoopt huis voor €150.000. De meerwaarde van €50.000 wordt aan 20% belast (meerwaardebelasting + gemeentelijke heffingen). Er blijft in de vennootschap €140.000 cash over. Keer je dit zomaar aan jezelf uit houd je hier €46.200 van over (na vennootschapsbelasting en PB). Een andere optie is de liquidatie van je vennootschap. Sinds deze maand is de roerende voorheffing op vereffening gestegen van 10% naar 25% en houd je dus €63.000 over. Had je het huis als particulier gekocht en verkocht had je nu €150.000.

    In de meeste gevallen is aankoop en verhuur van panden via een vennootschap dus niet interessant omdat dit in de PB niet belast wordt en in een vennootschap wel. Patrimoniumvennootschappen worden wel gedaan als een vorm van successieplanning of wanneer het commerciële panden betreft, wat wel in de PB belast wordt.
    ___/The Things Network Ghent
    Look at me still talking when there's Science to do. When I look out there it makes me GLaD I'm not you.
    no votes   Reply With Quote Reply With Quote

  12. #12

    Registered
    09/11/08
    Posts
    9,957
    iTrader
    0
    Mentioned
    5 Post(s)
    Reputation
    5/355
    Quote Originally Posted by ResX View Post
    This quote is hidden because you are ignoring this member. Show
    die regels gelden voor beiden.
    Dus indien een vennootschap vastgoed aankoopt, dan moeten de notariskosten uit de privé zak van één van de vennoten betaald worden, alsook 25% van de aankoopprijs?
    no votes   Reply With Quote Reply With Quote

  13. #13

    Registered
    18/04/17
    Location
    Antwerpen
    Posts
    497
    iTrader
    0
    Mentioned
    0 Post(s)
    Reputation
    0/25
    Quote Originally Posted by Wonkelrijm View Post
    This quote is hidden because you are ignoring this member. Show
    Dus indien een vennootschap vastgoed aankoopt, dan moeten de notariskosten uit de privé zak van één van de vennoten betaald worden, alsook 25% van de aankoopprijs?
    Neen, dat doe je met de geld van de vennootschap.

    Je start een vennnootschap op met 100k(ik zeg maar iets). Daarvan stort je het bedrag van de notaris en bedrag van de voorschot bij compromis..
    no votes   Reply With Quote Reply With Quote

  14. #14
    Epyon's Avatar
    Registered
    29/09/02
    Location
    Aalst
    Posts
    16,414
    iTrader
    5 (100%)
    Mentioned
    1 Post(s)
    Reputation
    66/1067
    Quote Originally Posted by Wonkelrijm View Post
    This quote is hidden because you are ignoring this member. Show
    Ik werk als freelancer via mijn eigen vennootschap, ik factureer 700 euro per dag. Stel dat ik 20 dagen per maand zou factureren dan komt er dus 14000 euro bruto binnen in dat bedrijf (uiteraard is er aftrek van de gangbare lasten en onkosten). Als dat vennootschap graag vastgoed wil aankopen, dan kan dit toch makkelijk 5000 euro per maand op tafel gooien om af te betalen, want die lening kan betaald worden van de bruto inkomsten ervan.
    Zo rekent de bank niet hoor . De bank zal kijken naar de activa en de passiva van de vennootschap. Dat betreft enkel jij, want het is een consultancy firma. De bank zal dan inschatten wat er gebeurt als jij ziek wordt en niet meer kan werken. Zullen de huurinkomsten volstaan om de lening af te dekken? Ze zal u dan een lening voorstellen die betaalbaar is met de huurinkomsten, en zelfs lager want je moet ook met leegstand e.d. rekening houden.
    ___/The Things Network Ghent
    Look at me still talking when there's Science to do. When I look out there it makes me GLaD I'm not you.
    no votes   Reply With Quote Reply With Quote

  15. #15

    Registered
    09/11/08
    Posts
    9,957
    iTrader
    0
    Mentioned
    5 Post(s)
    Reputation
    5/355
    Quote Originally Posted by Epyon View Post
    This quote is hidden because you are ignoring this member. Show
    Er zijn idd enkele 'maren':
    - Banken zijn niet snel geneigd om een hypotheek te geven aan een vennootschap die geen body heeft. Verwacht je hier aan heel wat romslomp en bijkomende voorwaarden (persoonlijke borgstelling, hogere percentages etc.).
    - Huurinkomsten als particulier zijn quasi vrij van belastingen. Huurinkomsten als vennootschap zijn onderworpen aan de vennootschapsbelasting. Aan de andere kant kan je de afschrijving van het pand (niet van de grond!), herstellingen etc. dan wel weer aftrekken, maar puur fiscaal is verhuren als particulier het meest interessant.
    - De opbrengst van een eventuele verkoop is onderworpen aan de meerwaardebelasting.
    - Jij verwerft geen eigendom, je vennootschap doet dit. En tegenwoordig zijn de manieren om fiscaalvriendelijk vermogen uit een vennootschap te halen eerder beperkt. Het is ook niet omdat jij de vennootschap bezit, dat je met haar activa zomaar mag doen wat je wil (bijv. gratis in een huis van je vennootschap wonen mag niet).

    Een rekenvoorbeeld: vennootschap koopt huis voor €100.000 en verhuurt dit aan een particulier. Stel dat de huur, €1.000/maand, net voldoende is voor de afbetaling van de lening + kosten. Stel na 10 jaar is het pand afbetaald. Er zijn nu twee mogelijkheden:
    - Vennootschap verhuurt gewoon verder. €11.000/jaar winst (stel jaarlijks €1.000 kosten), na belasting schiet hier €7.370 van over. Dit keer je aan jezelf uit. Na belastingen schiet hier €4.055 van over in je eigen handen (45% marginale aanslagvoet PB). Had je als particulier verhuurd hield je meer dan tweemaal zoveel over.
    - Vennootschap verkoopt huis voor €150.000. De meerwaarde van €50.000 wordt aan 20% belast (meerwaardebelasting + gemeentelijke heffingen). Er blijft in de vennootschap €140.000 cash over. Keer je dit zomaar aan jezelf uit houd je hier €46.200 van over (na vennootschapsbelasting en PB). Een andere optie is de liquidatie van je vennootschap. Sinds deze maand is de roerende voorheffing op vereffening gestegen van 10% naar 25% en houd je dus €63.000 over. Had je het huis als particulier gekocht en verkocht had je nu €150.000.

    In de meeste gevallen is aankoop en verhuur van panden via een vennootschap dus niet interessant omdat dit in de PB niet belast wordt en in een vennootschap wel. Patrimoniumvennootschappen worden wel gedaan als een vorm van successieplanning of wanneer het commerciële panden betreft, wat wel in de PB belast wordt.
    Je vergeet in je voorbeeld wel de bedenking te maken dat een particulier een woning niet op 10 jaar afbetaalt, laat staan als hij nog andere kredieten lopen heeft.
    no votes   Reply With Quote Reply With Quote

Posting Permissions

  • You may not post new threads
  • You may not post replies
  • You may not post attachments
  • You may not edit your posts
  •  

Log in

Log in