Pagina 1 van 4 1234 Laatste
  1. #1

    Lid sinds
    19/06/15
    Locatie
    Limburg
    Berichten
    95
    iTrader
    0
    Mentioned
    1 Post(s)
    Reputation
    0/0

    Oud huis kopen en volledig renoveren: lucratief of niet?

    Hallo,

    Even puur hypothetisch:

    Stel, je koopt een oude huis (60-70 jaar oud, klein beschrijf) en renoveert dit volledig:

    • nieuwe elektriciteit + keuring;
    • nieuwe verwarming + keuring;
    • nieuwe ramen;
    • nieuwe keuken;
    • nieuwe WC;
    • nieuwe badkamer;
    • wijzigingen in de layout (met evt. nieuwe steunbalken, etc.);
    • nieuwe bepleistering;
    • muren verven;
    • bestaande vloer vervangen door nieuwe;
    • bestaande parket en laminaat vervangen.


    Ik ga er even vanuit dat de steen rond het huis en het dak niet vervangen worden.

    Stel dat je ZOVEEL mogelijk zelf doet, zo weinig mogelijk beroep doet op aannemers, en er dus heel veel tijd in gaat moet steken.

    Hoe lucratief zou dit zijn, als je de werken uitvoert op een termijn van pakweg 3 jaar en het huis daarna verkoopt? Ik weet dat het een vraag is waar je heel moeilijk een eenduidig antwoord op kunt geven (elk renovatieproject is natuurlijk anders), maar persoonlijk denk ik dat je er zoveel tijd gaat in moeten investeren, dat je er gewoonweg je broek aan scheurt: de materiaalkosten zou je moeten kunnen terug verdienen in de meerwaarde, maar de werkuren die je er zelf insteekt, ga je niet terug verdienen, denk ik.

    Ik zou enkel aan een "zwaar" renovatieproject beginnen als het een pand is waar je misschien wel voor de rest van je leven blijft wonen. Enkel en alleen dan is het het bloed, zweet en tranen waard. Mijn vriendin denkt hier echter anders over en ziet zo een renovatieproject als een slimme investering. Ik vind dat ronduit een naïeve gedachtegang.

    Ik ben benieuwd naar de ervaringen en meningen van andere mensen?

    Groeten,
    B.
    Laatst gewijzigd door broak; 31 augustus 2017 om 13:46
    no votes  

  2. #2
    Pan's schermafbeelding
    Lid sinds
    6/05/14
    Locatie
    Antwerpen
    Berichten
    2.357
    iTrader
    0
    Mentioned
    2 Post(s)
    Reputation
    2/151
    Ik heb dit gedaan met een huis van ong 100j oud. Laatste renovatie was in de jaren 50. 3 miren laten staan en voor het overige alles nieuw + uitbreiding. Huis is nu op een 70k meer geschat dan ik erin geatopt heb.

    De grote voordelen zijn de premies en de 6%btw.
    Veel hangt af van de aankoopprijs. Ik heb het kunnen kopen voor minder dan de grondprijs. Bij de aankoop heb ik mijn bod verklaard door de afbraakkosten (grondprijs -15k afbraakkosten) de afbraak heeft me veel werk en een paar honderden euro's gekost.

    Imo kan je beter een oud krot kopen dan een huis van de jaren 70-80-90 waaraan ook alles oud is maar te duur voor totaalrenovatie.

    En veel zelf doen..
    no votes  

  3. #3
    Riverdale27's schermafbeelding
    Lid sinds
    27/01/12
    Locatie
    N/A
    Berichten
    4.638
    iTrader
    7 (100%)
    Mentioned
    0 Post(s)
    Reputation
    9/13
    Kort samengevat: om winst te maken, zeker niet doen. Om zelf te wonen: prima te doen, maar hard werk. Wij hebben het zelf gedaan.

    Huis uit 1965. 200.000 euro. Geen centrale verwarming, elek afgekeurd, vloer ingezakt, oude indeling, noem maar op. Architect ingeschakeld en een langetermijnvisie voor het huis opgesteld. Hieruit kwamen 4 fases voort: bestaande huis renoveren, bijbouw plaatsen, dak vervangen, gevel naisoleren. Totale kostprijs ongeveer 550.000 euro, maar dan is ook wel alles af (inclusief carport, noem maar op).

    Momenteel hebben we fase 1 en 3 afgewerkt en wonen we in het huis. Totale uitgaven 360.000 euro. Op aanraden van de architect hebben we het dak in een keer mee vervangen, want eerst renoveren en dan een nieuw dak leggen is een dikke merde. Nu hebben we onder ons nieuw dak onze eigen kamer met technische ruimte, eigenlijk gewoon perfect.

    Naar de toekomst toe moeten we zeker nog die bijbouw plaatsen om het huis op een deftige bewoonbare oppervlakte te krijgen, en ook de gevel naisoleren. Dit is kort hoe wij het hebben aangepakt:

    1) Huis naar ruwbouw brengen: deuren eruit, ramen eruit, dakeraf, vloer eruit, pleisterwerk eraf, leidingen eruit, keuken eruit, badkamer eruit, kortom alles eruit tot op de blote snelbouwsteen, ... (dit is een erg vermoeiende en vuile fase). Als ik tegenwoordig ergens oud pleisterwerk ruik krijg ik nog een halve hersenbloeding....

    2) Ruwbouw aanpassen
    : nieuwe deuropeningen, (draag)muren wegnemen, nieuwe raamopeningen, oude raamopeningen dichtmetsen, nieuw dak plaatsen, nieuwe betonplaat gieten, welfsels wegnemen waar nodig, nieuwe riolering leggen

    3) Nieuwe leidingen leggen: CV, sanitair, ventilatie en elektriciteit

    4) Nieuw buitenschrijnwerk: ramen en deuren en dergelijke

    5) Nieuw pleisterwerk en chape: hou met chape rekening dat die niet zo dik kan zijn als je maar wil, want oude welfsels hebben een beperkte draagkracht. Wij mochten maar 8 cm op eerste verdiep en dus moet je daarmee rekening houden wanneer je leidingen legt (bijv.ventilatie voor gelijkvloers wordt onmogelijk als je niet werkt met technische kokers).

    6) Afwerking: nieuwe trappen, vloeren, badkamer, keuken, verven, etc...

    Wij hebben hulp van een architect gehad a rato van ongeveer 15.000 euro (10% van de kostprijs). Dit was absoluut waardevol. Verder ook ingenieur en EPB verslaggever moeten inschakelen. Ingenieur was zeker nodig omwille van uitbreken van een gevelmuur, weghalen draadmuur om de ruimte open te trekken ,etc etc... Heel veel zelf gedaan, eigenlijk alles op chape, pleisterwerk, ramen en dak na. Anderhalf jaar iedere zaterdag in het huis gewerkt... erg vermoeiende maar leuke periode en veel geleerd.

    Kostprijs 360.000 euro, maar moest ik vandaag verkopen krijg ik dat er nooit voor hoor. Maar ik ben er wel heel gelukkig Volgende stappen: tuin, bijbouw en nasioleren van de buitenmuur.

    Bij zo'n oude huizen moet je wellicht altijd een isolatie aanbrengen tegen de bestaande buitengevel en dan werken met crepie of steenstrips, of houtbekleding ofzo.
    Laatst gewijzigd door Riverdale27; 31 augustus 2017 om 13:40
    no votes  

  4. #4

    Lid sinds
    19/06/15
    Locatie
    Limburg
    Berichten
    95
    iTrader
    0
    Mentioned
    1 Post(s)
    Reputation
    0/0
    Citaat Oorspronkelijk geplaatst door Tefal Bekijk bericht
    Deze quote is verborgen omdat je deze gebruiker negeert. Weergeven
    Ik heb dit gedaan met een huis van ong 100j oud. Laatste renovatie was in de jaren 50. 3 miren laten staan en voor het overige alles nieuw + uitbreiding. Huis is nu op een 70k meer geschat dan ik erin geatopt heb.

    De grote voordelen zijn de premies en de 6%btw.
    Veel hangt af van de aankoopprijs. Ik heb het kunnen kopen voor minder dan de grondprijs. Bij de aankoop heb ik mijn bod verklaard door de afbraakkosten (grondprijs -15k afbraakkosten) de afbraak heeft me veel werk en een paar honderden euro's gekost.

    Imo kan je beter een oud krot kopen dan een huis van de jaren 70-80-90 waaraan ook alles oud is maar te duur voor totaalrenovatie.

    En veel zelf doen..
    Dat klinkt wel als een succesverhaal! En hoeveel jaren ben je ermee bezig geweest?
    no votes  

  5. #5

    Lid sinds
    19/06/15
    Locatie
    Limburg
    Berichten
    95
    iTrader
    0
    Mentioned
    1 Post(s)
    Reputation
    0/0
    Citaat Oorspronkelijk geplaatst door Riverdale27 Bekijk bericht
    Deze quote is verborgen omdat je deze gebruiker negeert. Weergeven
    Steen rond het huis en dak NIET vervangen is quasi onmogelijk bij een huis van 60-70 jaar.
    Is waar en ook een zware kost, daarom laat ik het even buiten besch

    Citaat Oorspronkelijk geplaatst door Riverdale27 Bekijk bericht
    Deze quote is verborgen omdat je deze gebruiker negeert. Weergeven
    Pasop, alles kan, maar een vers huis kopen met een oud dak is niet bijzonder aantrekkelijk.
    Ook waar, heb zelf een huis laten schieten 2,5 jaren geleden omwille van die reden. Dak vervangen zag ik niet zitten.

    Citaat Oorspronkelijk geplaatst door Riverdale27 Bekijk bericht
    Deze quote is verborgen omdat je deze gebruiker negeert. Weergeven
    Moest ik vandaag verkopen, ik ben er quasi zeker van dat ik er geen 360.000 voor zou krijgen. No way.
    Dus voor jou toch minder een succesverhaal dan? En hoe lang zijn jullie ermee bezig geweest in totaal?
    no votes  

  6. #6

    Lid sinds
    2/01/16
    Locatie
    Oudenaarde
    Berichten
    4.759
    iTrader
    0
    Mentioned
    14 Post(s)
    Reputation
    49/449
    Ik heb het zo gedaan, van nieuwe riolering tot en met nieuw dak en alles er tussen natuurlijk + uitbouw.
    Ik lig aan ongeveer 80.000 aan materiaalkosten, op de plaatsing van de aardgasketel, PUR spuiten+chappe en het schrijnwerk na, heeft mijn vader alle werken uitgevoerd. Anders zou daar zeker nog eens 80.000 aan werkuren extra bij geteld mogen worden.

    Oorspronkelijk was het de bedoeling dit ook als tussenwoning te beschouwen: niet zo grondig en naar eigen goesting opdoen, maar het wat minder kostelijk te houden en na 10j door te verkopen, al dan niet met winst.
    Maar eens je met een architect samen zit, is het al moeilijker om te weerstaan aan ideeën die elk afzonderlijk geen grote meerkost vormen, maar esthetisch wel een verschil maken. Dus op een bepaald moment gewoon gezegd: fuck it, ik beschouw het niet meer als een tussenwoning maar als mijn gezinswoning tot aan mijn pensioen
    En moest ik het NU verkopen, haal ik er absoluut mijn geld niet uit. Of misschien nipt wel aankoopkost+ materiaalkosten.
    Maar ik heb hier dan ook laminaat van quickstep liggen en niet van het gammamerk, geen vloer van 20euro/m2 maar 2-3x zo duur, radiatoren met vlakke voorplaat die 350 euro per stuk duurder waren dan de klassieke met ribbels, een spaarkraan en douchekop van Gruhe die me samen 400 euro hebben gekost, een toilet van 500 euro,...
    Als je ècht met een basisafwerking zou werken zou je wél uit de kosten komen. Maar ga je voor een afwerking zoals je het zelf wil met de nodige kwaliteit en meer oog voor detail, levert het je inderdaad niets op. Ik deel dus jouw visie. Maar het grote voordeel van zo werken is natuurlijk dat je de kosten kan spreiden en na x aantal jaar nog een lening bij kan nemen omdat je inkomsten hoger liggen dan toen je het huis kocht. Ik kon me absoluut geen gerenoveerde woning permitteren toen ik mijn huis kocht. Nu ondertussen wél, maar heb ik er al eentje en dit verkopen om iets gelijkaardigs te kunnen kopen (want heb een rijhuis met tuin en 3 ruime slaapkamers) is ook absurd.
    Laatst gewijzigd door Mulan; 31 augustus 2017 om 14:03
    no votes  

  7. #7
    Riverdale27's schermafbeelding
    Lid sinds
    27/01/12
    Locatie
    N/A
    Berichten
    4.638
    iTrader
    7 (100%)
    Mentioned
    0 Post(s)
    Reputation
    9/13
    Citaat Oorspronkelijk geplaatst door broak Bekijk bericht
    Deze quote is verborgen omdat je deze gebruiker negeert. Weergeven
    Dus voor jou toch minder een succesverhaal dan? En hoe lang zijn jullie ermee bezig geweest in totaal?
    Anderhalf jaar, iedere zaterdag en feestdag, alsook ons verlof: ikzelf, mijn vrouw en mijn schoonvader (die hééééél veel zelf kan).

    Ik zie het zeker als succesverhaal, maar ik denk dat mijn huis vandaag nog niet "af" genoeg is om de volle waardering te krijgen. Binnen moeten er nog zaken afgewerkt worden: veel kasten op maat om technische zaken te verbergen (bijv. ventilatiebuizen die je niet in de chape krijgt en dus maar door kokers haalt en die achteraf in een kast inwerkt). Zolder moet nog volledig in gyproc afgewerkt, moeten nog verven, plintjes zetten, noem maar op. Maar ik woon er ontzettend graag en het is ook bijzonder comfortable vanwege alle nieuwe technologie. Maar het is zeker nog niet af.

    Het was zo'n typisch jaren 60 huis, met achteraf achter het huis een stalletje voor de was, daarlangs een stalletje voor de werkplaats van meneer, en dan nog een WCtje erbij en een garage erlangs. En dan tussen het huis en die stallen een veranda. Ondertussen is die veranda weg en is dat ons terras. De stallen zijn handige bergruimte ne de garage is ook weg.

    Voor de centen zou ik het dus niet doen, maar dit huis wordt ons levensproject en dan zit dat anders natuurlijk. Wonen kost geld, maar wonen compleet naar je eigen smaak kost nog veel meer geld, en zit vaak niet gewaardeerd in de marktprijs van een stuk vastgoed.

    Net zoals Mulan hierboven hechten wij ook wel veel belang aan het estetische. Onze badkamer is een pareltje met op maat gemaakte meubilair (opnieuw: schoonvader kan alles). Boven hebben we parket liggen, een mooie tegelvloer onder, dak is ook zeer strak afgewerkt, alle materialen zijn van goede kwaliteit. Ik ben ervan overtuigd dat het de investering in kwaliteit wel waard is op termijn.

    Als we alles hadden laten doen had ik financieel meerdere broeken gescheurd. Nu, ik moet ook nog wel heel wat premies aanvragen. Renovatiepremie alleen al bezorgt mij 10.000 euro terug, plus nog wel wat premies van Infrax enzo. Kom ik toch wel op 15.000 euro uit.
    Laatst gewijzigd door Riverdale27; 31 augustus 2017 om 13:50
    no votes  

  8. #8
    Pan's schermafbeelding
    Lid sinds
    6/05/14
    Locatie
    Antwerpen
    Berichten
    2.357
    iTrader
    0
    Mentioned
    2 Post(s)
    Reputation
    2/151
    Citaat Oorspronkelijk geplaatst door broak Bekijk bericht
    Deze quote is verborgen omdat je deze gebruiker negeert. Weergeven
    Dat klinkt wel als een succesverhaal! En hoeveel jaren ben je ermee bezig geweest?
    2 jaar.

    In grote lijnen de cijfers:
    150k aankoop (incl. kosten)
    200k ingestopt

    275 geleend
    55 spaargeld
    20 premies

    Begin dit jaar geschat op 400k (de uiteindelijke prijs zal ik pas bij de verkoop weten) Het geeft een gerust gevoel om te weten dat als we uit elkaar gaan en het verkopen, we niet met schulden achterblijven en wellicht ieder nog redelijk wat geld overhouden (lening nog 240k).

    Zelf gedaan:
    - afbraak + onderkappen oude muren
    - tuin (afgraven, vlakken, gras, terras, tuinhuis...)
    - nutsvoorzieningen (elektro, verwarming, afvoeren, regenwaterinstallatie (put + infiltratiesysteem)...) behalve verwarmingsketel
    - klein deeltje ruwbouw (ifv nutsvoorzieningen zoals betonboringen, schouw metsen,...)
    - vloeren + tegelen muren
    - verven

    Laten doen:
    ruwbouw, dak, ramen/deuren, plakkerij, nieuwe buitenafwerking + isolatie, isolatie vloeren, trap, chappe,
    no votes  

  9. #9
    Pompi's schermafbeelding
    Lid sinds
    9/10/12
    Locatie
    2***
    Berichten
    1.236
    iTrader
    9 (100%)
    Mentioned
    0 Post(s)
    Reputation
    8/77
    dat programma op vt4 niet gezien? waarbij die jonge koppels gingen verbouwen?
    van de 4 koppels denk ik dat er 2 met verlies zaten, 1 hakken over de sloot en 1 met een mooie meerwaarde.

    Het kan zeker, maar dan moet je al een goed oog hebben voor de buitenkansjes.

    Ik zou nooit beginnen van een huis van 200k; maar van een rijhuis van 60 a 70k; en daar een starterswoning van maken.
    En dan is vooral elke euro die je bespaard een in jouw zak.
    Een badkamer van 3j oud die al terug vervangen word oppikken.
    Als jij je tijd in verbouwen kan steken, en jouw vriendin in de beste prijzen.. dan valt er wel iets te rapen.

    (zelf zoeen woning gehuurd, zien passeren op internet voor 90.000; 1.5j later gehuurd voor 750 in de maand; kon gemakkelijk voor het dubbel verkocht worden maar mens verhuurde zo al een paar koten)
    Life on the fastlane
    no votes  

  10. #10

    Lid sinds
    6/01/13
    Locatie
    Frankfurt
    Berichten
    505
    iTrader
    0
    Mentioned
    0 Post(s)
    Reputation
    2/7
    ik peins dat het punt is dat ge veel zelf moet kunnen, en dat ge nooit moogt narekenen hoeveel uren ge (plus helpende familie) er in steekt.

    maw. als 't uw hobby is, dan ga je een fijne tijd tegemoet en ga je wel uit de kosten raken.
    no votes  

  11. #11
    SomeDude's schermafbeelding
    Lid sinds
    14/05/13
    Locatie
    Leuven
    Berichten
    12.616
    iTrader
    0
    Mentioned
    16 Post(s)
    Reputation
    9/221
    Citaat Oorspronkelijk geplaatst door Pompi Bekijk bericht
    Deze quote is verborgen omdat je deze gebruiker negeert. Weergeven
    dat programma op vt4 niet gezien? waarbij die jonge koppels gingen verbouwen?
    van de 4 koppels denk ik dat er 2 met verlies zaten, 1 hakken over de sloot en 1 met een mooie meerwaarde.

    Het kan zeker, maar dan moet je al een goed oog hebben voor de buitenkansjes.

    Ik zou nooit beginnen van een huis van 200k; maar van een rijhuis van 60 a 70k; en daar een starterswoning van maken.
    En dan is vooral elke euro die je bespaard een in jouw zak.
    Een badkamer van 3j oud die al terug vervangen word oppikken.
    Als jij je tijd in verbouwen kan steken, en jouw vriendin in de beste prijzen.. dan valt er wel iets te rapen.

    (zelf zoeen woning gehuurd, zien passeren op internet voor 90.000; 1.5j later gehuurd voor 750 in de maand; kon gemakkelijk voor het dubbel verkocht worden maar mens verhuurde zo al een paar koten)
    Een huis van 60k, waar vind je dat nog?

    Je bent isolatie vergeten, zou nochtans 1e moeten zijn wat je doet bij grondige renovatie
    no votes  

  12. #12
    Crashtestdummy's schermafbeelding
    Lid sinds
    22/07/05
    Locatie
    Lendelede :)
    Berichten
    9.706
    iTrader
    0
    Mentioned
    0 Post(s)
    Reputation
    8/296
    kheb zelf een huis gekocht van 90k

    dit heeft een gevelbreedte van 9m en is 20m diep, daarvan word 3m op 10 gebruikt voor garage, ik heb 5 kamers en een immense zolder van 9 op 10 waar ik een paar kamers ga insteken
    de ligging is ook tamelijk goed aangezien het vlakbij grote verbindingswegen ligt, maar toch op een tamelijk rustige locatie
    ruw geschat verwacht ik er ongeveer 50 a 70k kosten aan te doen om dan te verkopen tegen minimum 250k om dan daarmee 2 huizen te kopen en te verhuren

    tzal wel wa langer duren dan 3j, want ik ben ook alleen en ik doe alles zelf...
    |^^^^^^^^^^^^^^^^^^\||____
    |....The BEER TRUCK.... ||||'""|""°\_,__
    |___MIJN VIDEOS__l||__|__|___|) _____|
    |(@)(@)""""""""""""**|(@)(@)****|(@)|
    COPY THE BEER TRUCK INTO YOUR SIG TO HELP THE WORLD HAVE MORE BEER! AYE!
    no votes  

  13. #13

    Lid sinds
    19/02/12
    Locatie
    Arendonk
    Berichten
    4.512
    iTrader
    0
    Mentioned
    6 Post(s)
    Reputation
    69/599
    Wie gaat er 250k betalen voor een huis dat 5j daarvoor maar 90k kostte? Denk je dat je gemiddeld 20000 euro per jaar is 1750 euro per maand kan opstrijken door na uw uren wat te verbouwen? Lijkt me zwaar verdreven toch? En daarna dan 2 huizen kopen voor 125k elk en verhuren? Bedoel je kleine appartementen met 1 kamer dan? Lijkt me allemaal nogal dromerig.
    Laatst gewijzigd door Five-seveN; 31 augustus 2017 om 18:16
    no votes  

  14. #14
    Pan's schermafbeelding
    Lid sinds
    6/05/14
    Locatie
    Antwerpen
    Berichten
    2.357
    iTrader
    0
    Mentioned
    2 Post(s)
    Reputation
    2/151
    Citaat Oorspronkelijk geplaatst door Dieter85 Bekijk bericht
    Deze quote is verborgen omdat je deze gebruiker negeert. Weergeven
    Wie gaat er 250k betalen voor een huis dat 5j daarvoor maar 90k kostte
    Ik ken iemand die een huis kocht voor 180 en eem dag later te koop zette tegen een 250
    Koopje doen en er snel bij zijn.
    no votes  

  15. #15

    Lid sinds
    19/02/12
    Locatie
    Arendonk
    Berichten
    4.512
    iTrader
    0
    Mentioned
    6 Post(s)
    Reputation
    69/599
    Citaat Oorspronkelijk geplaatst door Tefal Bekijk bericht
    Deze quote is verborgen omdat je deze gebruiker negeert. Weergeven
    Ik ken iemand die een huis kocht voor 180 en eem dag later te koop zette tegen een 250
    Koopje doen en er snel bij zijn.
    En verkocht voor hoeveel?
    no votes  

Tags for this Thread

Regels voor berichten

  • Je mag geen nieuwe discussies starten
  • Je mag niet reageren op berichten
  • Je mag geen bijlagen versturen
  • Je mag niet je berichten bewerken
  •  

Inloggen

Inloggen