Page 6 of 10 First ... 2345678910 Last

Thread: [deleted]

  1. #76
    Riverdale27's Avatar
    Registered
    27/01/12
    Location
    N/A
    Posts
    4,655
    iTrader
    7 (100%)
    Mentioned
    0 Post(s)
    Reputation
    12/16
    Quote Originally Posted by M°°nblade View Post
    This quote is hidden because you are ignoring this member. Show
    Wat noem je efficient?

    Er is nogal wat sentiment dat meespeelt, zeker op korte termijn. Je mag dan nog de beste analisten hebben, bij een plots event hebben ook zij de tijd nodig om hun werk grond te kunnen uitvoeren.
    Maar wat misschien nog een groter probleem is dat op ons afkomt is de opkomst van blindelings passief index beleggen waarbij de top xxx van alle beursgenoteerde bedrijven overgewaardeerd is.
    Dit is allemaal off-topic, maar toch kort.

    Ten eerste, er is geen sprake van lange-termijn of korte-termijn efficiëntie. Prijzen zijn correct, of zijn het niet.

    Ten tweede, ik wil weten op welke argumenten mensen zich baseren die stellen dat een waardering te hoog is. Om te spreken van een bubble moet je duidelijk kunnen voorspellen dat een aandeel overgewaardeerd is, en belangrijk: op voorhand. Zeggen dat sentiment speelt, of zeggen dat een prijs wel erg hoog lijkt voor jou als simpele individuele ziel, is makkelijk, maar daarom niet juist.

    Als markten zo duidelijk inefficiënt zouden zijn, dan impliceert dat dat er voorspelbaarheid is die uitgebuit kan worden. Als je echter naar het universum van actieve fondsbeheerders kijkt, dan zijn ze niet in staat om passieve buy-and-hold strategieën te kloppen buiten wat je zou verwachten op basis van geluk alleen. Er is gewoon geen bewijs voor. Op meer exotische markten bestaat dat bewijs wel. (ik kan het aanleveren op aanvraag).

    Zo, dat even in het kort daarover...
    no votes  

  2. #77
    M°°nblade's Avatar
    Registered
    02/06/04
    Location
    de boerebuite
    Posts
    9,103
    iTrader
    0
    Mentioned
    14 Post(s)
    Reputation
    51/1783
    Quote Originally Posted by Riverdale27 View Post
    This quote is hidden because you are ignoring this member. Show
    Huurrendement moet je wel berekenen op de huidige (helaas niet makkelijk te observeren) waarde van je huis, niet de prijs die je indertijd betaald hebt steeds opnieuw als basis nemen. Het is niet omdat je 10 jaar geleden een huis kocht voor 200.000 euro, en jaarlijks 10.000 euro huur opstrijkt, dat je huurrendement al die jaren 5% is. Immers, je kan op ieder moment je huis verkopen aan de huidige waarde en beleggen in alternatieve middelen.

    Zo bereken je trouwens voor alle investeringen het rendement. Telkens de waardestijging tussen T en T+1, gedeeld door de waarde op T.

    Als dat huis vandaag 300.000 euro waard is maar de huur 12.000 euro per jaar is, is het rendement bijv. gezakt naar 4%.

    Eigenlijk moet je om correct rendement te berekenen een huis gewoon als aandeel zien, waarbij de huur het dividend is. Je neemt dan de waardestijging van het huis zelf als rendement, maar ook de ontvangen dividenden.
    Ik snap dat je graag ook naar het totale ‘vastgoed’rendement kijkt, maar de actuele waarde van vastgoed meerekenen in ‘huur’rendement, klinkt even onlogisch als de actuele koerswaarde van je aandelen meerekenen als ‘dividend’rendement.
    Inkomsten uit huur en inkomsten uit stijging waarde vastgoed zijn twee aparte componenten die een apart rendement leveren. Ook bij rendement uit aandelen duidt men altijd aan of men de dividend uitkering er nu bijrekent of niet.
    First the dodo died, then Dodi died, Di's dead, and Dando died. I bet Dido is crapping herself!
    no votes  

  3. #78
    Riverdale27's Avatar
    Registered
    27/01/12
    Location
    N/A
    Posts
    4,655
    iTrader
    7 (100%)
    Mentioned
    0 Post(s)
    Reputation
    12/16
    Pffffffff JPV.... Wat die definitie van "markt in evenwicht" betreft: ik geef het op. Ik weet dat hoe ik marktevenwicht versta de juiste manier is, en dat is voldoende. Ik ga niet blijven lullen. Zoek het maar op in een deftig economisch handboek.

    Of hier: https://qz.com/904800/is-it-better-t...-a-big-relief/

    However, let’s assume that you are happily renting someplace and your only motivation to buy is financial. Is it cheaper to rent or buy? In equilibrium, the answer is: The price to rent or buy should be about the same. Why is that?
    en we hebben het hier nog altijd over de praktijk. Er zijn tientallen redenen waarom een huurwoning of een eigenaarswoning een verschillende prijs kunnen hebben, dat moet je gewoon in rekening nemen.
    Akkoord.

    Als ik dan de stelling poneer dat een markt in evenwicht kan zijn bij objectief verklaarde verschillen, dan vind ik het steeds vreemd dat je dan begint met "dat klopt niet", enkel omdat een beperkt theoretisch model claimt dat het niet klopt, om daarna te zeggen dat ik eigenlijk wél gelijk heb. En natuurlijk is koopkracht een objectief verschil.
    Het is geen theoretisch model. Het is een definitie van een situatie. Als X Y en Z, dan is er evenwicht. Als niet X Y en Z, dan is er geen evenwicht. Hier concreet: de prijzen in de huur en koopmarkt zijn in evenwicht als de huur/koop beslissing een gelijke net present valueheeft.

    En kennelijk is er geen evenwicht volgens jouw sheet, dus kan je gaan zoeken naar redenen waarom er geen evenwicht is. De voornaamste is merkwaardig simpel: huurprijzen zijn relatief te hoog. Waarom? Omdat wellicht mensen moeten huren die liever zouden kopen.

    Redenen zoals locatie, beslissingsrecht, mobiliteit zijn allemaal redenen die weerspiegeld zitten in een prijs, net zoals de smaak van Freeway cola ook weerspiegeld zit in de prijs.

    bullshit. Ze zijn mss efficient op lange termijn, maar crashes (vaak onmiddellijk gevolgd door een "correctie" (maw: bewijs dat men overreageerde, keer op keer) en hypes tonen aan dat ze niet "100% efficient" zijn (zelfs niet quasi). Daarvoor zie je te vaak dezelfde problemen, omdat menselijk gedrag zelf (aankoop/verkoop) nu eenmaal niet 100% efficiënt is.

    100% efficientie (of toch een benadering) zal je pas krijgen als je volledige real-time transparantie hebt over boekhouding, aankopen, verkopen, ... Dan zal je aandelen nauwelijks zien fluctueren, behalve door externe onverwachte omstandigheden. Tot dan kan je een aandelenmarkt moeilijk efficient achten, tenzij je de efficientie-schaal sowieso al beperkt door de vrijheid die beursgenoteerde bedrijven nog altijd hebben om resultaten achter te houden binnen een wettelijke marge. Niet dat ik op zich vindt dat bedrijven volledige transparantie zouden moeten garanderen, maar het kan wel en zou de beurzen een héééél stuk efficienter maken..
    FYI: efficiëntie gaat over publieke informatie. Niemand op de ganse wereld beweert nog de markten sterk efficient zijn, m.a.w. dat ze private informatie weerspiegelen. Uiteraard doen ze dat niet. Efficiëntie wil zeggen dat prijzen publieke informatie quasi onmiddellijk weerspiegelen. Niet meer en niet minder dan dat.

    Opnieuw, er is geen sprake van efficiënt op lange termijn. Ze zijn efficiënt op een bepaald tijdstip, of ze zijn het niet. Jij ziet crashes en denkt: ahja, bewijs. Uiteraard is het zo simpel niet. Prijzen weerspiegelen verwachtingen, en je moet kunnen aantonen dat die verwachtingen op het moment van de bubble onrealistisch waren, ZONDER daarbij de kennis te gebruiken dat er achteraf een bubble geweest is. Good luck.

    Misschien een quote uit een Presidential Address uit het meest gerespecteerde financiële vakblad, The Journal of Finance (het artikel heet Discount Rates):

    All of these theories and related facts are really about discount rates, expected returns, risk bearing, risk sharing, and risk premiums. None are fundamentally about slow or imperfect diffusion of cashflow information, informational “inefficiency” as Fama (1970) defined it. Informational efficiency is not wrong or disproved. Efficiency basically won, and we moved on. When we see information, it is quickly incorporated into asset prices. There is a lot of asset-price movement not related to visible information, but Hayek (1945) told us that would happen, and we learned that a lot of such price variation corresponds to expected returns. Little of the (large) gulf between the above models is really about information. Seeing the facts and the models as categories of discount-rate variation seems much more descriptive of most (not all) theory and empirical work.
    Lees af en toe eens iets deftigs, in plaats van je huis-tuin-keuken kennis als absolute waarheid te poneren en anderen "fout" te noemen als je eigenlijk niet echt weet waarover je spreekt. Pas op, jij bent een heel intelligente kerel, maar je kan niet alles beter weten.

    Bron: Presidential Address: Discount Rates - COCHRANE - 2011 - The Journal of Finance - Wiley Online Library



    Dus dan kom ik weer op mijn vraag uit: als huurders armer worden dan kopers, dan is huur relatief te hoog. En als huur relatief te hoog is, vind ik het vreemd dat de mensen die die huur ontvangen kennelijk een te laag rendement hebben. Does not compute.
    Last edited by Riverdale27; 24-08-2017 at 16:26.
    no votes  

  4. #79
    Herman De Croo's Avatar
    Registered
    21/11/14
    Location
    Gavere en Antwerpen
    Posts
    3,915
    iTrader
    14 (100%)
    Mentioned
    5 Post(s)
    Reputation
    64/240
    Ik volg Riverdale27 volledig.
    10% korting bij alle hotels op booking.com via deze link
    no votes  

  5. #80
    Riverdale27's Avatar
    Registered
    27/01/12
    Location
    N/A
    Posts
    4,655
    iTrader
    7 (100%)
    Mentioned
    0 Post(s)
    Reputation
    12/16
    Quote Originally Posted by M°°nblade View Post
    This quote is hidden because you are ignoring this member. Show
    Ik snap dat je graag ook naar het totale ‘vastgoed’rendement kijkt, maar de actuele waarde van vastgoed meerekenen in ‘huur’rendement, klinkt even onlogisch als de actuele koerswaarde van je aandelen meerekenen als ‘dividend’rendement.
    Inkomsten uit huur en inkomsten uit stijging waarde vastgoed zijn twee aparte componenten die een apart rendement leveren. Ook bij rendement uit aandelen duidt men altijd aan of men de dividend uitkering er nu bijrekent of niet.
    Wel je kan het opdelen in allerlei stukken... en weer met definities liggen prutsen. Maar het enige echte volledige rendement is het volgende:

    Het rendement verworven tussen tijdstip 1 en tijdstip 2, is de investering is de prijsstijging tussen tijdstip 1 en 2, plus alle ontvangen inkomsten, gedeeld door de waarde op tijdstip 1.
    no votes  

  6. #81
    Epyon's Avatar
    Registered
    29/09/02
    Location
    Aalst
    Posts
    16,414
    iTrader
    5 (100%)
    Mentioned
    1 Post(s)
    Reputation
    66/1067
    Quote Originally Posted by Riverdale27 View Post
    This quote is hidden because you are ignoring this member. Show
    Ten tweede, ik wil weten op welke argumenten mensen zich baseren die stellen dat een waardering te hoog is. Om te spreken van een bubble moet je duidelijk kunnen voorspellen dat een aandeel overgewaardeerd is, en belangrijk: op voorhand. Zeggen dat sentiment speelt, of zeggen dat een prijs wel erg hoog lijkt voor jou als simpele individuele ziel, is makkelijk, maar daarom niet juist.)
    Waardering is per definitie emotioneel, want ze is voor een groot deel gebaseerd op het geloof in toekomstige groeiverwachtingen, het geloof in toekomstige marktevoluties etc. Niemand die echter weet of dat zal uitkomen.
    ___/The Things Network Ghent
    Look at me still talking when there's Science to do. When I look out there it makes me GLaD I'm not you.
    no votes  

  7. #82
    Riverdale27's Avatar
    Registered
    27/01/12
    Location
    N/A
    Posts
    4,655
    iTrader
    7 (100%)
    Mentioned
    0 Post(s)
    Reputation
    12/16
    Quote Originally Posted by Epyon View Post
    This quote is hidden because you are ignoring this member. Show
    Waardering is per definitie emotioneel, want ze is voor een groot deel gebaseerd op het geloof in toekomstige groeiverwachtingen, het geloof in toekomstige marktevoluties etc. Niemand die echter weet of dat zal uitkomen.
    Wat bedoel jij dan met emotioneel? Het tegengestelde van rationeel?

    Iedereen plakt zijn eigen waarde op allerlei zaken, maar de marktprijs komt tot stand in een markt, dat is veel meer dan zomaar de subjectieve waardering van iedere dorpskloot .

    Wat ik zeg wanneer markten efficiënt zijn, is dat prijzen alle beschikbare informatie weerspiegelen, zodat het heel moeilijk is (of onmogelijk) om op basis van beschikbare informatie de markt te verslaan. De cijfers is studie na studie tonen dat ook aan, althans voor westerse markten.

    Van de term "rationeel" blijf ik liever af, want wat is in hemelsnaam "rationeel"? Als ik intens genot haal uit het smeren van koeienvlaaien over mijn scheenbeen, ben ik dan irrationeel als ik dat doe op de Meir in Antwerpen?

    Find out, this Saturday, 5 pm
    no votes  

  8. #83
    jeronimo_jd's Avatar
    Registered
    03/11/03
    Location
    Antwerpen
    Posts
    526
    iTrader
    0
    Mentioned
    0 Post(s)
    Reputation
    3/6
    Het eerste wat ik dacht toen ik de titel van dit topic las was "vastgoed levert toch helemaal niet zo'n laag rendement op?"

    Voor de rest volledig akkoord met Riverdale27
    no votes  

  9. #84
    JPV's Avatar
    Registered
    16/08/08
    Location
    Westhoek
    Posts
    36,687
    iTrader
    3 (100%)
    Mentioned
    105 Post(s)
    Reputation
    242/2111
    Quote Originally Posted by Riverdale27 View Post
    This quote is hidden because you are ignoring this member. Show
    Pffffffff JPV.... Wat die definitie van "markt in evenwicht" betreft: ik geef het op. Ik weet dat hoe ik marktevenwicht versta de juiste manier is, en dat is voldoende. Ik ga niet blijven lullen. Zoek het maar op in een deftig economisch handboek.

    Of hier: https://qz.com/904800/is-it-better-t...-a-big-relief/
    die laatste beperkt uitdrukkelijk zijn analyse tot het financiële en gaat over amerikaans vastgoed, sowieso al een volledige andere reglementering dan in België/Europa.
    Ik heb de "deftige economische handboeken" ook en daar staat duidelijk in dat je er wel degelijk een verschil kan blijven (zie ook je uitleg over marktimperfecties, die je zelf toegeeft).
    Quote Originally Posted by Riverdale27
    This quote is hidden because you are ignoring this member. Show
    Het is geen theoretisch model. Het is een definitie van een situatie. Als X Y en Z, dan is er evenwicht. Als niet X Y en Z, dan is er geen evenwicht. Hier concreet: de prijzen in de huur en koopmarkt zijn in evenwicht als de huur/koop beslissing een gelijke net present valueheeft.

    En kennelijk is er geen evenwicht volgens jouw sheet, dus kan je gaan zoeken naar redenen waarom er geen evenwicht is. De voornaamste is merkwaardig simpel: huurprijzen zijn relatief te hoog. Waarom? Omdat wellicht mensen moeten huren die liever zouden kopen.

    Redenen zoals locatie, beslissingsrecht, mobiliteit zijn allemaal redenen die weerspiegeld zitten in een prijs, net zoals de smaak van Freeway cola ook weerspiegeld zit in de prijs.
    je excel-sheet was theoretisch, omdat het véél te veel beperkingen had om met de realiteit rekening te houden (je zei zelf dat je bewust enkele zaken eruit liet).

    Als huurprijzen relatief te hoog zouden zijn, zou je trouwens een héél hoog rendement verwachten (om het risico te compenseren). Dat is niet van toepassing, lijkt me, zeker niet voor nieuwe gebouwen waar je al bij al gemakkelijker een huur/waarde vergelijking kan doen (minder moeilijkheden om waarde correct in te schatten, wegens meer vergelijkbaar verkocht vastgoed, ook "tweedehands").
    Quote Originally Posted by Riverdale27
    This quote is hidden because you are ignoring this member. Show
    FYI: efficiëntie gaat over publieke informatie. Niemand op de ganse wereld beweert nog de markten sterk efficient zijn, m.a.w. dat ze private informatie weerspiegelen. Uiteraard doen ze dat niet. Efficiëntie wil zeggen dat prijzen publieke informatie quasi onmiddellijk weerspiegelen. Niet meer en niet minder dan dat.

    Opnieuw, er is geen sprake van efficiënt op lange termijn. Ze zijn efficiënt op een bepaald tijdstip, of ze zijn het niet. Jij ziet crashes en denkt: ahja, bewijs. Uiteraard is het zo simpel niet. Prijzen weerspiegelen verwachtingen, en je moet kunnen aantonen dat die verwachtingen op het moment van de bubble onrealistisch waren, ZONDER daarbij de kennis te gebruiken dat er achteraf een bubble geweest is. Good luck.
    efficientie betekent dat ze doen wat ze moeten doen. Als ze de private informatie correct weerspiegelen, dan is er geen sprake van IPO-overwaardering. Iets wat toch bewezen is, op korte termijn, maar niet op lange termijn (zie: https://papers.ssrn.com/sol3/papers....act_id=1364059 bvb) .

    Ik zie trouwens niet waarom je de kennis dat er een bubble geweest is niet kan gebruiken. ALs je wil kijken of iets efficient is, meet je altijd achteraf, hé. Anders kan je moeilijk argumenteren of het al dan niet efficient is...
    Quote Originally Posted by Riverdale27
    This quote is hidden because you are ignoring this member. Show
    Misschien een quote uit een Presidential Address uit het meest gerespecteerde financiële vakblad, The Journal of Finance (het artikel heet Discount Rates):

    Lees af en toe eens iets deftigs, in plaats van je huis-tuin-keuken kennis als absolute waarheid te poneren en anderen "fout" te noemen als je eigenlijk niet echt weet waarover je spreekt. Pas op, jij bent een heel intelligente kerel, maar je kan niet alles beter weten.
    euh... ik heb TEW gestudeerd, dus ik heb "iets deftigs" gelezen. Er zijn andere zaken waarover ik hier meer discussier waar je dat argument beter zou kunnen gebruiken als machtsargument.
    Quote Originally Posted by Riverdale27
    This quote is hidden because you are ignoring this member. Show
    Dus dan kom ik weer op mijn vraag uit: als huurders armer worden dan kopers, dan is huur relatief te hoog. En als huur relatief te hoog is, vind ik het vreemd dat de mensen die die huur ontvangen kennelijk een te laag rendement hebben. Does not compute.
    Een van de redenen die ik vorige keer ook aangehaald heb, en waarop je niet reageert:
    Omdat een eigendom waarin je woont 100% gebruikt wordt. Een eigendom dat verhuurd wordt, wordt niet 100% van de tijd verhuurd. Een huurder kan kiezen tussen huren en kopen. Een verhuurder kan enkel proberen te verhuren (tenzij hij wil proberen te verkopen, maar er zijn er weinig die telkens beide overwegen bij leegstand). Zie je je probleem? Als de prijs tussen huren en kopen gelijk moet zijn, betekent dit dat de waarde van de huurprijs berekent wordt op die afweging. Een afweging die niet inrekent dat een woning leeg kan staan. En tuurlijk, in een ideale markt maakt een verhuurder elke keer de afweging tussen verhuren en verkopen. Maar gezien de kost/moeite die je moet doen om iets te verkopen (en de vaste kost van bvb 2-3% die immomakelaars aanrekenen), is dat sowieso al iets dat je niet zomaar overweegt (ja, ook verhuren via immo heeft een kost, maar daar kan je soms een stuk van recupereren bij verbrekingsvergoedingen).

    Tenslotte (los van de eerste punten die ik al gaf over fiscale behandeling): de wet stelt dat huur relatief vast is. Huurprijzen KUNNEN opslaan, maar behalve enkele uitzonderingen enkel met de index. Een regelmatige stijging van de waarde van de woning (puur omdat woningprijzen in het algemeen stijgen), wordt maar beperkt in de index verrekend. Als je dus niet af en toe de huurprijs kan opslaan (met een nieuwe huurder of via een procedure via de rechtbank), heb je daar ook nadeel.
    “ik heb het nog nooit gedaan dus ik denk wel dat ik het kan"

    [ Tot 25/12/2020 hier te vinden, daarna enkel op https://www.beyondgaming.be/forum/ ]
    Mij nodig? Tag me @JPV @Beyondgaming.be
    no votes  

  10. #85
    JPV's Avatar
    Registered
    16/08/08
    Location
    Westhoek
    Posts
    36,687
    iTrader
    3 (100%)
    Mentioned
    105 Post(s)
    Reputation
    242/2111
    Quote Originally Posted by jeronimo_jd View Post
    This quote is hidden because you are ignoring this member. Show
    Het eerste wat ik dacht toen ik de titel van dit topic las was "vastgoed levert toch helemaal niet zo'n laag rendement op?"
    geen 7% zoals men claimt bij de beurs. Verre van.

    (logisch ook, gezien het lager risico)
    “ik heb het nog nooit gedaan dus ik denk wel dat ik het kan"

    [ Tot 25/12/2020 hier te vinden, daarna enkel op https://www.beyondgaming.be/forum/ ]
    Mij nodig? Tag me @JPV @Beyondgaming.be
    no votes  

  11. #86
    Riverdale27's Avatar
    Registered
    27/01/12
    Location
    N/A
    Posts
    4,655
    iTrader
    7 (100%)
    Mentioned
    0 Post(s)
    Reputation
    12/16
    Quote Originally Posted by JPV View Post
    This quote is hidden because you are ignoring this member. Show
    die laatste beperkt uitdrukkelijk zijn analyse tot het financiële en gaat over amerikaans vastgoed, sowieso al een volledige andere reglementering dan in België/Europa.
    Ik heb de "deftige economische handboeken" ook en daar staat duidelijk in dat je er wel degelijk een verschil kan blijven (zie ook je uitleg over marktimperfecties, die je zelf toegeeft).
    je excel-sheet was theoretisch, omdat het véél te veel beperkingen had om met de realiteit rekening te houden (je zei zelf dat je bewust enkele zaken eruit liet).
    Toon mij aub de definitie van prijzen in evenwicht in dat boek. Verbranden die shit!

    je excel-sheet was theoretisch, omdat het véél te veel beperkingen had om met de realiteit rekening te houden (je zei zelf dat je bewust enkele zaken eruit liet).
    Onze beide sheets zijn theoretisch, omdat we allerlei assumpties maken. Maar ik heb het inderdaad veel minder complex gemaakt. Jouw sheet mist ook nog heel wat elementen hoor. O.a. een risicoinschatting. Maar met die shit breng je dan ook geen punt over, zoals ik al zei. Ik wil mensen iets bijbrengen, niet hen de kop in slaan met duizend assumpties, ookal zijn die belangrijk. Small steps.

    efficientie betekent dat ze doen wat ze moeten doen. Als ze de private informatie correct weerspiegelen, dan is er geen sprake van IPO-overwaardering. Iets wat toch bewezen is, op korte termijn, maar niet op lange termijn (zie: https://papers.ssrn.com/sol3/papers....act_id=1364059 bvb) .
    Lol. Als je wil weten wat efficiëntie betekent, moet je deze papers lezen:

    http://ww.e-m-h.org/Fama70.pdf
    http://faculty.chicagobooth.edu/jeff...dings/fama.pdf

    Het zijn uiteraard oude papers, omdat het concept zelf al lang meegaat.

    De overpricing waar jij over spreekt is het feit dat een prijs van een aandeel, wanneer het voor de eerste keer noteert op de beurs, hoger is dan de prijs waaraan de investment bank het heeft verkocht aan de mensen die ingeschreven hebben op het aandeel (op dat moment was het nog geen beurstransactie, want er was geen notering).

    De prijs die de investment bank erop plakt is geen marktprijs, dus dit heeft weinig met het concept efficiëntie te maken. Wat het wel kan aantonen is dat markten, wanneer ze de informatie in prijzen weerspiegelen zodra het aandeel noteert, aantonen hoe slecht investment bankers zijn in het plakken van een prijs op aandelen.

    Goldman Sachs trouwens, leuk verhaaltje, had de gewoonte om de prijs bewust lager te zetten en dan van hun eigen klanten een commissie te vragen op de winst. Google maar eens, ik ken de details niet meer.

    Ik zie trouwens niet waarom je de kennis dat er een bubble geweest is niet kan gebruiken. ALs je wil kijken of iets efficient is, meet je altijd achteraf, hé. Anders kan je moeilijk argumenteren of het al dan niet efficient is...
    Dit toont aan dat je het niet begrijpt, en dat is niet erg, maar neem verdomme dan toch eens iets aan van iemand die weet waarover het gaat. Inefficiëntie wil zeggen dat de prijs op moment T geen correcte weerspiegeling is van rationele verwachtingen op tijdstip T over cashflows op alle tijdstippen na T. De prijs wordt op tijdstip T gezet op basis van de verwachtingen die op dat moment over de toekomst zijn. Je moet dus testen of die verwachtingen correct zijn.

    Simpel voorbeeld: ik bied jou een weddenschap aan. 1% kans dat jij mij een euro moet. 99% kans dat ik jou 1000 euro moet. Stel je verliest. Ga je dan ook zeggen dat je vóór de weddenschap onrealistische verwachtingen had? Tuurlijk niet. Je kan een beslissing of prijs of ... maar beoordelen met de informatie die er op dat moment beschikbaar is. Zo wordt het ook gedaan in de literatuur hoor.

    Een van de redenen die ik vorige keer ook aangehaald heb, en waarop je niet reageert:
    Omdat een eigendom waarin je woont 100% gebruikt wordt. Een eigendom dat verhuurd wordt, wordt niet 100% van de tijd verhuurd. Een huurder kan kiezen tussen huren en kopen. Een verhuurder kan enkel proberen te verhuren (tenzij hij wil proberen te verkopen, maar er zijn er weinig die telkens beide overwegen bij leegstand). Zie je je probleem? Als de prijs tussen huren en kopen gelijk moet zijn, betekent dit dat de waarde van de huurprijs berekent wordt op die afweging. Een afweging die niet inrekent dat een woning leeg kan staan. En tuurlijk, in een ideale markt maakt een verhuurder elke keer de afweging tussen verhuren en verkopen. Maar gezien de kost/moeite die je moet doen om iets te verkopen (en de vaste kost van bvb 2-3% die immomakelaars aanrekenen), is dat sowieso al iets dat je niet zomaar overweegt (ja, ook verhuren via immo heeft een kost, maar daar kan je soms een stuk van recupereren bij verbrekingsvergoedingen).
    Sorry maar ik vind dit een heel wazige uitleg. Kan je het niet wat duidelijker stellen? Een voorbeeld ofzo?

    Tenslotte (los van de eerste punten die ik al gaf over fiscale behandeling): de wet stelt dat huur relatief vast is. Huurprijzen KUNNEN opslaan, maar behalve enkele uitzonderingen enkel met de index. Een regelmatige stijging van de waarde van de woning (puur omdat woningprijzen in het algemeen stijgen), wordt maar beperkt in de index verrekend. Als je dus niet af en toe de huurprijs kan opslaan (met een nieuwe huurder of via een procedure via de rechtbank), heb je daar ook nadeel.
    Klopt, wederom iets dat tegenspreekt waarom dat huurprijzen relatief hoog zouden zijn (ze worden gecapt bij wet), wat mij wederom doet verbazen dat huurders zoveel slechter af zouden zijn dan kopers.
    no votes  

  12. #87
    Epyon's Avatar
    Registered
    29/09/02
    Location
    Aalst
    Posts
    16,414
    iTrader
    5 (100%)
    Mentioned
    1 Post(s)
    Reputation
    66/1067
    De markt kan nooit volledig efficiënt en rationeel zijn want anders zouden investeerders ze nooit kunnen verslaan . Of zou iedere investeerder evenveel return halen. Er is gewoon geen gelijkheid van informatie en geen gelijke toegang tot de markt (o.a. in termen van snelheid), en iedere investeerder neemt ook emotionele beslissingen waar zijn geld in te investeren. De manier waarop een investeerder informatie percipieert is immers afhankelijk van persoonlijkheid en emotie. Iedereen hanteert andere parameters om de waarde van een aandeel te bepalen. Sommigen zullen het groeipotentieel meer doen doorwegen, anderen de onderwaarding t.o.v. zijn sectorgenoten etc.

    Ik denk dat de markt nu wel wat efficiënter aan het worden is omdat meer en meer beslissingen ondersteund worden door computers die gelijkaardige mathematische computatiemodellen draaien, maar zolang het resultaat daarvan door een mens wordt geïnterpreteerd zal volledige efficiëntie er nooit zijn.
    ___/The Things Network Ghent
    Look at me still talking when there's Science to do. When I look out there it makes me GLaD I'm not you.
    no votes  

  13. #88

    Registered
    06/01/13
    Location
    Frankfurt
    Posts
    556
    iTrader
    0
    Mentioned
    0 Post(s)
    Reputation
    2/27
    de huizenmarkt is mega-inefficiënt in België. Denk alleen al aan de torenhoge transactiekosten: 8 tot xx% aan taxen en kosten voor parasieten, een etterbuil die gedeeltelijk wordt gedept door een potpourri aan overheidsinmenging (woonbonus/intrest aftrek x ECB geschenken aan banken x caps op variabele intrestvoeten x boterzachte regelingen voor herfinancieringen x een absurd KI systeem x .... ).

    Ach ja, sociale woningbouw, ook een fijne ingebouwde inefficiëntie. Ik zal nog wel 25 andere subsidie-programma's en regelneverij vergeten zijn.


    De koopmarkt in ook oneindig veel groter dan de huurmarkt. Bv. in de gemeente waar ik opgroeide, vind je uiterst zelden een huurwoning met meer dan 3 slaapkamers terwijl de koper een keuze heeft tussen 30-40 dergelijke huizen.

    De huurmarkt is ook alles behalve vrij, dat verergert de boel nog wat.

    Plus, als ge ziet tot welke ongelooflijke stoten een regering bereid is (zie Nederland de jongste jaren) om de huizenprijzen toch maar op te krikken, ...
    no votes  

  14. #89
    Riverdale27's Avatar
    Registered
    27/01/12
    Location
    N/A
    Posts
    4,655
    iTrader
    7 (100%)
    Mentioned
    0 Post(s)
    Reputation
    12/16
    De markt kan nooit volledig efficiënt en rationeel zijn want anders zouden investeerders ze nooit kunnen verslaan . Of zou iedere investeerder evenveel return halen.
    Volledig efficientië is inderdaad onmogelijk. Efficiëntie is dan ook een model, maar het gaat zo goed als bijna volledig op in de Westerse markten. Dat iedereen een gelijke return zou halen is foutief. In efficiënte markten is de return die je haalt perfect gecorreleerd met het risico dat je neemt.

    Er is gewoon geen gelijkheid van informatie en geen gelijke toegang tot de markt (o.a. in termen van snelheid)
    Hoeft niet. Het is voldoende dat een paar spelers met voldoende kapitaal om prijzen te beïnvloeden hun ding doen. Als is 99% fout en 1% juist, als die 1% voldoende kapitaal hebben, zijn prijzen correct en efficiënt. In fact, zo is het in realiteit wellicht ook. De beurs wordt overspoeld met mensen die niet eens weten dat het aandeel van een topbedrijf best wel eens een slechte koop kan zijn. Maakt allemaal niet uit. Er moeten net genoeg slimme mensen met voldoende kapitaal zijn om prijzen naar een correct niveau te brengen en dat doen ze maar al te graag, want daar verdienen ze véél centjes mee.
    no votes  

  15. #90
    Riverdale27's Avatar
    Registered
    27/01/12
    Location
    N/A
    Posts
    4,655
    iTrader
    7 (100%)
    Mentioned
    0 Post(s)
    Reputation
    12/16
    Quote Originally Posted by Panly View Post
    This quote is hidden because you are ignoring this member. Show
    de huizenmarkt is mega-inefficiënt in België.
    Ik vrees het ook... echt triestig, vooral die registratierechten. Ik heb op de aankoop van mijn huis alleen al ongeveer 13% transactiekosten betaald. Mind you dat ik door die aankoop geen euro rijker ben geworden (ok, ik bezit een huis, maar ik heb ook een vette lening). Integendeel, ik werd een pak armer door de mega-transactiekost.
    no votes  

Posting Permissions

  • You may not post new threads
  • You may not post replies
  • You may not post attachments
  • You may not edit your posts
  •  

Log in

Log in