Pagina 1 van 2 12 Laatste
  1. #1

    Lid sinds
    19/06/15
    Locatie
    Limburg
    Berichten
    96
    iTrader
    0
    Mentioned
    1 Post(s)
    Reputation
    0/0

    Appartement: verkopen of verhuren?

    Dag iedereen,

    Wij (mijn vriendin en ik) wonen momenteel in een appartement dat gebouwd is in 2008 en in goede staat. Ik ben de enige eigenaar van het appartement.

    Ongeveer een dik jaar geleden kochten wij een bouwgrond en de bouw van ons huis zou dit jaar van start gaan.

    Nu rijst de vraag: moeten we het appartement verkopen of toch maar verhuren? In principe hebben we genoeg middelen om het huis in een bewoonbare staat te krijgen. De eventuele centen van het appartement kunnen zeer zeker van pas komen voor de verdere afwerking van het huis, maar zijn geen noodzaak.

    Op lange termijn is verhuren altijd interessanter, maar ik ben daar in ons geval nog niet zo zeker van, maar dan moet ik eerst wat meer context geven.

    1. Als ik het appartement verkoop, dan heb ik recht op een "teruggave van eerder betaalde registratierechten" en zou ik 8000 euro terug krijgen van de Vlaamse staat.
    2. De gasketel is dit jaar nog maar pas gekeurd en de technieker zei dat de gasketel binnen 2 jaar waarschijnlijk moet vervangen worden: een kost van ongeveer 3000 euro. Als ik verkoop, zou ik de gasketel zelf nog niet vervangen, maar dit zeker melden aan kandidaat-kopers (dan kunnen zij zelf nog een nieuwe gasketel kiezen, want er zijn ook goedkopere modellen). Als ik verhuur, ben ik uiteraard verplicht om de gasketel zelf te vervangen.


    Dus, samengevat: als ik verhuur, dan "kost" het mij onmiddellijk 11000 euro, want ik heb geen recht meer op de 8000 euro teruggave van de belastingen en er moet een nieuwe gasketel komen van ongeveer 3000 euro.

    Als ik dan de "kosten" van verhuren in kaart breng:

    • syndicus: 12 x 60 euro = 720 euro;
    • onroerende voorheffing: 800 euro;
    • interesten lening: ongeveer 2500 euro.


    En de inkomsten:

    • huur: 12 x 600 euro = 7200 euro.


    Dan kom ik op een opbrengst van:

    7200 - (2500 + 800 + 720) euro = 3180 euro

    Uiteraard is het bepalen van het rendement van een vastgoedinvestering complexer dan hoe ik het hier voorstel! Ik heb (om alles eenvoudig te houden) geen rekening gehouden met: belastingvoordeel langetermijnsparen van de lening, onverwachte kosten aan het appartement, belastingen op de huurinkomsten, waardestijging van het appartement, leegstand van het appartement, ...

    Ik heb de berekening bewust eenvoudig gehouden, want het punt dat ik wil aantonen is: als ik nu 5 jaar in de tijd kijk, dan duurt het wel ongeveer (11000 euro / 3180 euro) = +/- 3,5 jaar vooraleer de verhuur begint te renderen. Dan moet ik het appartement toch al 10 jaar gaan verhuren vooraleer het echt de moeite is geweest. En ik vrees een beetje voor de toestand van het appartement na 10 jaar verhuren... Als je het dan nog moet verkocht krijgen en het beste er af is.

    Wat denken jullie hierover? Waarschijnlijk zijn er veel die ooit voor dezelfde keuze stonden en benieuwd naar jullie ervaringen ermee. Spijt achteraf van de keuze verkoop/verhuur?

    Groeten,
    B.
    Laatst gewijzigd door broak; 4 april 2020 om 14:30 Reden: Formattering

  2. #2
    Mulan's schermafbeelding
    Lid sinds
    2/01/16
    Locatie
    Oudenaarde
    Berichten
    4.987
    iTrader
    0
    Mentioned
    19 Post(s)
    Reputation
    27/475
    Als er nu al te verwachten kosten zijn, zou ik persoonlijk geneigd zijn om te verkopen.
    Het geld heb je misschien niet "nodig" maar kan wel rechtstreeks gebruikt worden om meer uw goesting te doen in de nieuwbouw op termijn. Bvb een mooi aangelegde tuin, mancave met cinema, duurdere apparatuur in de keuken,...

    Je moet dan ook nog eens geluk hebben met je huurder. Je kan daar veel geluk mee hebben (vriend van mij verhuurt aan iemand met smetvrees die hij al 10j voordien kende, die zegt zélf dat zijn huis door de huurder een meerwaarde zal hebben ) of ook pech : betaalachterstand, gebrekkig onderhoud, vernielingen,...

  3. #3

    Lid sinds
    1/04/20
    Berichten
    440
    iTrader
    3 (100%)
    Mentioned
    2 Post(s)
    Reputation
    1/37
    Verkopen, is mss een vrij “recent” appartement maar de grote kosten komen toch eraan. Als je dan nog een huurder hebt die hierover zal vallen...


    Sent from my iPhone using Tapatalk

  4. #4
    DyNaRaX's schermafbeelding
    Lid sinds
    21/07/02
    Locatie
    Merchtem
    Berichten
    1.517
    iTrader
    24 (100%)
    Mentioned
    0 Post(s)
    Reputation
    0/4
    een deel van de syndicus kosten kan je doorrekenen aan de huurder

    en ben je 100% zeker dat de ketel vervangen moet worden? Voor hetzelfde geld gaat die nog 10 jaar mee.
    “Speed has never killed anyone, suddenly becoming stationary… that’s what gets you.”

  5. #5
    IbifaHo's schermafbeelding
    Lid sinds
    18/04/15
    Locatie
    Asse
    Berichten
    209
    iTrader
    0
    Mentioned
    0 Post(s)
    Reputation
    0/3
    Is het appartement van jullie 2 of enkel van jezelf? Enkel van jezelf dan heb je maar de helft recht op teruggave.

    Hier ook recent gehoord, zou 11k teruge gave kunnen hebben maar doordat app enkel van mij is en huis van ons zou worden geld blijkbaar maar de helft.

  6. #6

    Lid sinds
    10/06/10
    Locatie
    sint martens latem
    Berichten
    7
    iTrader
    0
    Mentioned
    0 Post(s)
    Klopt! wij hebben dit hier ook voor.

  7. #7

    Lid sinds
    19/06/15
    Locatie
    Limburg
    Berichten
    96
    iTrader
    0
    Mentioned
    1 Post(s)
    Reputation
    0/0
    Citaat Oorspronkelijk geplaatst door IbifaHo Bekijk bericht
    Deze quote is verborgen omdat je deze gebruiker negeert. Weergeven
    Is het appartement van jullie 2 of enkel van jezelf? Enkel van jezelf dan heb je maar de helft recht op teruggave.

    Hier ook recent gehoord, zou 11k teruge gave kunnen hebben maar doordat app enkel van mij is en huis van ons zou worden geld blijkbaar maar de helft.
    Daar had ik al mee rekening gehouden in mijn berekening.

    We hebben, na wat wikken en wegen, dan toch besloten om het appartement te koop te zetten. Zou alleen maar een extra kopzorg zijn voor ons en is ons het financieel gewin niet waard.

    Maar dan vraag ik me af hoe je zo een verkoop best aanpakt. Veel mensen verkopen tegenwoordig via een makelaar. Op het eerste idee zou ik dat precies willen vermijden, tenzij er toch meerwaarde is bij verkoop via makelaar? Zal sowieso beter op de hoogte zijn van de plichten en administratie t.o.v. wanneer je het zelf probeert te doen...
    Laatst gewijzigd door broak; 12 mei 2020 om 15:13

  8. #8

    Lid sinds
    30/04/09
    Locatie
    Leuven
    Berichten
    397
    iTrader
    1 (100%)
    Mentioned
    0 Post(s)
    wij vonden het alleen maar een voordeel als we konden een woonst bekijken zonder makelaar.

    Ik zou enkel een makelaar overwegen als je een moeilijk te verkopen woonst hebt (bv totaalrenovatie) of als het pand ver van je huidige woonst is waardoor een rondleiding veel tijd in beslag neemt. Je hebt een recent appartement, in principe zal dat zichzelf verkopen. Laat het eventueel onafhankelijk schatten als je geen idee van de vraagprijs hebt.

  9. #9

    Lid sinds
    19/06/15
    Locatie
    Limburg
    Berichten
    96
    iTrader
    0
    Mentioned
    1 Post(s)
    Reputation
    0/0
    Citaat Oorspronkelijk geplaatst door Tin_Cricket Bekijk bericht
    Deze quote is verborgen omdat je deze gebruiker negeert. Weergeven
    wij vonden het alleen maar een voordeel als we konden een woonst bekijken zonder makelaar.

    Ik zou enkel een makelaar overwegen als je een moeilijk te verkopen woonst hebt (bv totaalrenovatie) of als het pand ver van je huidige woonst is waardoor een rondleiding veel tijd in beslag neemt. Je hebt een recent appartement, in principe zal dat zichzelf verkopen. Laat het eventueel onafhankelijk schatten als je geen idee van de vraagprijs hebt.
    Yup, valid points. Maar als je een pand "uit de hand" verkoopt, kan een notaris je dan niet bijstaan bij het opstellen van bijv. compromis? Maar dat kost waarschijnlijk ook extra (buiten de gewone notariskosten van de verkoop alleen al).

  10. #10
    MaximumOfBass's schermafbeelding
    Lid sinds
    23/10/09
    Locatie
    Hoeselt
    Berichten
    4.637
    iTrader
    3 (100%)
    Mentioned
    4 Post(s)
    Reputation
    3/508
    Citaat Oorspronkelijk geplaatst door broak Bekijk bericht
    Deze quote is verborgen omdat je deze gebruiker negeert. Weergeven
    Yup, valid points. Maar als je een pand "uit de hand" verkoopt, kan een notaris je dan niet bijstaan bij het opstellen van bijv. compromis? Maar dat kost waarschijnlijk ook extra (buiten de gewone notariskosten van de verkoop alleen al).
    Ne makelaar kost ook geld, dus die meerkost van de notaris voor een compromis zou ik geen rekening mee houden.
    Mountainbikes: Commencal Meta AM V4 2015 & YT Tues CF 2017
    PSN: UnderAVoidSky // PSNProfiles // TrueTrophies // 100%: 12 // Platinum: 63

  11. #11
    TitaTovenaartje's schermafbeelding
    Lid sinds
    2/02/03
    Locatie
    As
    Berichten
    4.289
    iTrader
    27 (100%)
    Mentioned
    1 Post(s)
    Reputation
    4/7
    Hier vorig jaar huis zelf verkocht
    Wel laten schatten door makelaar.
    Was binnen de 2 weken verkocht. Verkoop vastgelegd bij een notaris (gratis gedaan omdat ik daar ook een aankoop langs liet doen)
    Compromis via notaris is altijd goedkoper dan makelaars hoor
    Work like a Captain, play like a Pirate

  12. #12
    TooChé's schermafbeelding
    Lid sinds
    6/11/02
    Locatie
    Waarmaarde
    Berichten
    8.716
    iTrader
    71 (100%)
    Mentioned
    3 Post(s)
    Reputation
    4/344
    Verhuren moet ge chance hebben dat ge geen miserie krijgt. Want de huurders zijn overbeschermd.

    Bevriend koppel kocht klein huisje om te starten. Enkele jaren groter huis met verbouwingswerken noodzakelijk. Ze wachten 3 jaar om de kosten bijeen te sparen voor de verbouwingen en ondertussen verhuren ze groter huis. Komt huurder in via ocmw. Paar keren moeten wachten op geld, enkele keren schade , tuin een klein oerwoud etc.
    Enfin, ze zijn op het punt om eraan te beginnen. Sturen opzeg brief voldoende op tijd. Verkopen hun kleiner huisje. Huurder wil er niet uit en zij moeten wel uit hun huis. Dus nu mogen ze terug inwonen bij vader & moeder, want vredegerecht begint pas binnen anderhalve maand. Deurwaarders werken nog steeds niet. Ze kunnen geen sloten vervangen of het kan in hun nadeel spreken voor de rechtbank en ze vrezen hoe ze hun huis terug gaan krijgen.
    Daarbij kunnen ze geen kosten gaan verhalen op de huurder want volgens de advocaat haalt dat toch niks uit gezien die toch niet kan betalen

    plezant hé

  13. #13
    ToasT's schermafbeelding
    Lid sinds
    1/07/02
    Locatie
    Pittem
    Berichten
    6.597
    iTrader
    3 (100%)
    Mentioned
    3 Post(s)
    Reputation
    4/51
    Als ze het verhuren via het OCMW, is het OCMW verplicht om het in de originele staat te herstellen.

    Alé, eigenlijk verhuurt ge dan een het OCMW en onderverhuren zij dan verder. De voordelen daaraan zijn dan dat ge iedere maand uw geld ziet, zelfs als ze het niet doorverhuren en ze verplichten er zichzelf toe om de woning in originele staat te herstellen. Het grote nadeel is natuurlijk dat ze minder betalen dan een gewone huurder.
    "Even the best of plans will not survive the encounter with the enemy" - Helmuth von Moltke

  14. #14
    TooChé's schermafbeelding
    Lid sinds
    6/11/02
    Locatie
    Waarmaarde
    Berichten
    8.716
    iTrader
    71 (100%)
    Mentioned
    3 Post(s)
    Reputation
    4/344
    Der is nog een verschil met huren via ocmw en woning toegewezen krijgen. (Heeft me dat proberen uitleggen, maar kon het moeilijk plaatsen)
    Blijkbaar moet hij elke maand meerdere malen gaan vragen achter zijn geld.

    In de praktijk is dat allemaal een grote ramp

  15. #15
    Avilowca's schermafbeelding
    Lid sinds
    11/01/04
    Locatie
    Leuven
    Berichten
    4.779
    iTrader
    0
    Mentioned
    3 Post(s)
    Reputation
    33/255
    Daarom doe je dus op voorhand een grondig vooronderzoek en selecteer je nadien (op legale wijze uiteraard) de beste kandidaat. Wij verhuren al jaren via hetzelfde immo kantoor in Leuven. Dat kost dan een maand huur, maar de kwaliteit van de huurders is er ook naar.

Regels voor berichten

  • Je mag geen nieuwe discussies starten
  • Je mag niet reageren op berichten
  • Je mag geen bijlagen versturen
  • Je mag niet je berichten bewerken
  •  

Inloggen

Inloggen