PDA

Volledige versie bekijken : Oud/vervallen huis kopen, laten renoveren en verkopen met winst. De moeite waard?



Moustache
5 april 2019, 14:36
Ik zit al een tijdje te denken om een oud of vervallen huis te kopen, te laten renoveren door aannemers en dan terug te verkopen met winst. Is dit realistisch en de moeite om er flink wat winst uit te halen?

Ik heb al een x aantal oude en vervallen huizen te koop gezien tussen de 45k en 100k euro, ook via biedingen, een groot deel kan ik uit eigen inbreng betalen en de rest zou ik bij de bank lenen.

Weet iemand wat de kosten zijn om een huis volledig te renoveren? Stel dat ik een oud huis koop van 80k euro, hoeveel zou het mij kosten om dat volledig te renoveren? Zelf zou ik ook helpen met de afbraak en opbouw van het pand.

De ligging en omgeving van het pand is belangrijk voor de waarde, zijn er nog andere factoren die een rol spelen? Ik weet dat ik ook meerwaardebelasting zal moeten betalen.

Thanks

Avilowca
5 april 2019, 14:59
Wat kost een auto? ;)


Met andere woorden, niemand zal je hierover een zinnig antwoord kunnen geven tenzij we in detail weten over welk pand het gaat en welke werken moeten worden uitgevoerd. En zelfs dan, gezien het gaat om een renovatie, is het nog altijd koffiedik kijken. Je kan alles mooi plannen en plots blijkt die ene steunmuur in de keuken niet stabiel genoeg meer. Daar gaat je budget.

Castil
5 april 2019, 15:24
Ga er maar vanuit dat een huis van 45k of 100k volledig gesloopt moet worden.
Dus reken een nieuwbouw uit.

Verstuurd vanaf mijn SM-G960F met Tapatalk

zaj
5 april 2019, 15:56
tenzij je zelf de helft kan is het het nooit waard.

M°°nblade
5 april 2019, 17:13
Ik zit al een tijdje te denken om een oud of vervallen huis te kopen, te laten renoveren door aannemers en dan terug te verkopen met winst. Is dit realistisch en de moeite om er flink wat winst uit te halen?
Neen, de kans is zeer groot dat uw aannemers u meer geld kosten dan de winst die je er door meerwaarde kunt uithalen.
Met zoiets moet je alleen maar beginnen als je zelf aannemer bent of actief bent in de renovatie/bouwsector en het meeste van de werken zelf goedkoop kan uitvoeren.

Het hangt daarnaast ook van het huis zelf af:
Zijn er goedkope ingrepen waardoor je het huis opeens een gigantische meerwaarde kan geven? Want als dat het geval is, is dit meestal door de makelaar reeds in de aankoopprijs van het goed mee gerekend. Er zijn hier al genoeg geruineerde vierkantshoeves gepost waarbij makelaars al incashen op jouw potentiële opbrengst na renovatie.

The Prophet
5 april 2019, 17:15
Als je alles laat doen door een ander zal dit amper winstgevend zijn.
Dergelijke activiteiten zijn weggelegd voor handige Harry’s die het meeste werk zelf doen.


Sent from my iPhone using Tapatalk

RealRoot
5 april 2019, 17:25
als je echt winst wilt maken, alles zelf doen + goedkoopste materiaal.
M'n broer heeft dit al eens gedaan, maar had maar heel kleine winst, net uit de kosten. Zijn fout lag toen door de gebruikte materialen, was degelijk materiaal.

willydrama
6 april 2019, 23:57
Kan alleen als je zelf bouwervaring hebt en materiaal en tijd + sterk aan te raden dat je het netwerk en karakter hebt om extra gratis handen te mobiliseren. Heb gewerkt voor een aannemer die een pand verkocht met 900% winst in the good old days maar nu... de mensen zijn zot gedraaid door die vastgoedhype... de prijs heeft niks meer met de waarde te maken, er is zo weinig kennis en smaak dat renovatie zwaarder belasten dan nieuwbouw een ramp is & dan heb ik het niet over de ugly belgian houses kakafonie maar over een generatie architecten (en hun klanten) en projectontwikkelaars die elke gemeente stap voor stap naar de kloten helpt met Matexi, sociale woningen, sjottervilla's, kangoeroegedrochten, ... Onze nieuwe huizen hebben geen ziel meer, d'r zit een boosaardig plan achter om ons allemaal te isoleren en achteraf halfdood uit te persen in een rusthuis, men kan beter co-housing projecten starten niet volgens het boekske maar met het gezond verstand van 2 generaties geleden zodat er voor een menswaardige prijs in kan worden geleefd.

Mulan
7 april 2019, 06:54
Lukt inderdaad niet als je alles moet uitbesteden. Wat wel kan renderen, maar daar ken ik ècht te weinig van, enkel anekdotes, is grond/krotten kopen en daar dan 10-15j niets mee doen en daarna terug verkopen met winst. Ken mensen die dat (zonder winst voor ogen, eerder toevallig beslist het dan toch maar te verkopen, tienduizenden euro's mee gewonnen hebben. Mijn ouders hun buren hebben een krot gekocht aan 30K, 10j lang erin "geklust" (we "renoveren" het zelf zonder enige vorm van kennis) en dan verkocht aan 145K. Ik schat dat zij 80k-100k winst hebben gemaakt.

Shaddix
7 april 2019, 11:48
Ik ben toch benieuwd waar die woningen van 45-100k staan, dat is al een deal voor de grond alleen...

Bimmer
7 april 2019, 12:01
Ik ben toch benieuwd waar die woningen van 45-100k staan, dat is al een deal voor de grond alleen...

Die vraag stelde ik mij ook af. 30.000 euro is al een koopje voor enkel de grond, die mensen die dat 10 jaar geleden verkocht hebben, waren niet van de slimste.

Over het algemeen rekenen ze 10% waardevermindering van de grond als er een krot opstaat.

Anoniem03
7 april 2019, 13:26
Je koopt zo een vochtig krotje en overal zet je studs, daar achter trek je je goedkope alpexbuizen en xvb, dan prop je dat vol isolatie daarna osb en gyproc, chauffages v vanmarcke er tege, goedkoop keteltje en voor een heel lage kost heb je een nieuw ogende woning. Nadien laat je een plakker/enduirder komen en schilder om alles in ral 9010 te schilderen. Eventueel nog goedkope pvc ramen uit polen en nieuw dak, gevel gewoon laten schilderen...

Mulan
7 april 2019, 13:35
Ik ben toch benieuwd waar die woningen van 45-100k staan, dat is al een deal voor de grond alleen...

Nu enkel nog in Wallonië ;p

Mijn ouders hebben bvb in 2000 "2 miljoen bef" betaald voor 1800m2 waar de grond nu aan 150 euro de vierkante meter staat.

Mulan
7 april 2019, 13:43
https://www.immoweb.be/nl/zoekertje/bouwgrond/te-koop/flobecq/7880/id7687403

Dit is bvb ook een lap grond die over 10j flink meer waard zal zijn.

Fredjeb
7 april 2019, 16:36
https://www.immoweb.be/nl/zoekertje/bouwgrond/te-koop/flobecq/7880/id7687403

Dit is bvb ook een lap grond die over 10j flink meer waard zal zijn.

Tenzij Bartje zijn confederalisme erdoor krijgt en de Walen nog dieper in de marginaliteit zakken. :D

Mulan
7 april 2019, 17:57
Bwoa, die grensgemeenten kan je moeilijk waals of marginaal noemen, daar wonen heel veel Vlamingen... In sommige zelfs een absolute meerderheid aan Vlamingen. In Rozenaken (Ruseignies) bvb draait het rond de 30% walen en de rest Vlamingen. Vloesberg (flobecq) zal ook zo een voorbeeld zijn ;)

Fredjeb
7 april 2019, 18:17
Bwoa, die grensgemeenten kan je moeilijk waals of marginaal noemen, daar wonen heel veel Vlamingen... In sommige zelfs een absolute meerderheid aan Vlamingen. In Rozenaken (Ruseignies) bvb draait het rond de 30% walen en de rest Vlamingen. Vloesberg (flobecq) zal ook zo een voorbeeld zijn ;)

Was niet echt serieus bedoeld, ik ken de situatie niet in die grensgemeenten dus ik zou er ook geen uitspraken over mogen doen :D
Heel mooi stukje grond wel overigens!

desolation
15 april 2019, 08:22
kamer per kamer is echt de mottigste manier om iets te renoveren. op die manier elektriciteit, water, etc... vernieuwen is constant tegen miserie aanlopen.

Brecht
15 april 2019, 12:33
heb jij al verbouwd?
het werkt pertang perfect voor mij, mijn 2de verdiep is 130 vierkante meter groot ongeveer, en gebruik ik toch nog niet, alleen mijn badkamer
dus heb boven alles gestript en herindeeld
resultaat 4 kamers zijn zo goed als gedaan, er is zelfs al 1 kamer die volledig in kleur staat en waar laminaat ligt, nu nog nieuwe badkamer, wc(waar oude badkamer nu is) en overloop
beneden kan ik perfct kamers slopen zonder dat de gedeelte waar ik momenteel woon in het gedrang komt

electriciteit kan je later nog doorsteken naar je zekeringkast indien je de kabels lang genoeg maakt, gewoon merken en oprollen klaar. water komt allemaal tezamen in een kamer aan dezelfde kant dus dat is ook geen probleem, ik ga echt mijn heel huis niet strippen zoals die onozelaars in mijn mijn man is een klusser omdaarna het bos door de bomen niet meer zie, het werkt, het werkt zelfs perfect, mijn huis is ondertussen al 50k weer waard en heb er nog geen 5k kosten aan gedaan

Ge zegt nu wel dat ge volledig uwen boven gestript hebt, das nie kamer per kamer dan hé..

M°°nblade
15 april 2019, 12:36
kamer per kamer is echt de mottigste manier om iets te renoveren. op die manier elektriciteit, water, etc... vernieuwen is constant tegen miserie aanlopen.
Ik denk dat hij met opknappen vooral over 'afwerking' spreekt.

Elektriciteit kan je idd beter ineens het heel verdiep laten vernieuwen. Komt ook niet zoveel uit, 4k bij ons. Is ook duurder als je het in stukken laat doen. Maar plamuren, behangen, verven, vloeren kan je niets mis mee doen door dat kamer per kamer aan te pakken.

M°°nblade
15 april 2019, 13:32
Wel, if so ferm dat je dat allemaal zelf kan en doet. Heb je al die stielen op school geleerd of jezelf allemaal aangeleerd?
En hoe valt die combinatie prive, werk, etc ... samen met de uren die je erin kan steken?

Gromker
15 april 2019, 20:00
Sta mij toch toe om even wat details te vragen bij " nog geen 300euro bekabeling" voor een volledig verdiep van 130m2 over 4 kamers + badkamer + gang/overloop en 250 voor een nieuwe kast.
Dat is dan toch wel allemaal redelijk basic en kringen tot het uiterste opvullen zonder echt veel rekening te houden met redundantie/uitbreidingsmogelijkheid lijkt mij

Gromker
15 april 2019, 20:23
fout, maar soit, kijk als jullie graag voor alles teveel betalen dat moeten jullie weten laat mij mijn eigen ding doen, stiefpa is btw elektricien geweest en hij koopt dat allemaal aan, en er is al een keuring geweest en die heeft er geen problemen over gemaakt, ik zou allemaal wel is willen weten wat voor boeken en films jullie kijken en lezen, want veel gevoel voor realiteit hebben jullie niet, zo wereldvreemd allemaal

Bwah, ik denk dat ik met 12j ervaring als installateur en intussen mijn 3de complete verbouwing onderweg wel weet waar ik over spreek. Zeker als het nu toevallig over bekabeling en prijzen gaat, zelfs aan groothandelprijs met bulkkorting* spreekt ge over gemiddelde prijzen van zo'n 0,5/m dus dikke 500m kabel in totaal, dat is niet gek veel op een opp van 130m2 op een 2de verdiep, aangenomen dat uw kast op het gelijkvloers staat (tel al min. 12m per kring vertrekkende voeding). Als ge dan wat specialere kabel (alarmkabel, buskabel, RF,....) moet gebruiken komt ge er toch niet denk ik.

PS: nu pas wat andere posts gelezen, ik snap dat ge een beetje defensief reageert maar dit was dus puur uit (vak)interesse. Voor hetzelfde geld worden wij toch nog int zak gezet en kunnen we als bedrijf betere voorwaarden onderhandelen bij andere/nieuwe leveranciers



*bulkkorting is niet ene keer 500 of 1000m afnemen, dan spreek ik over 500 a 1000 km afname op jaarbasis

Destel
15 april 2019, 20:24
fout, maar soit, kijk als jullie graag voor alles teveel betalen dat moeten jullie weten laat mij mijn eigen ding doen, stiefpa is btw elektricien geweest en hij koopt dat allemaal aan, en er is al een keuring geweest en die heeft er geen problemen over gemaakt, ik zou allemaal wel is willen weten wat voor boeken en films jullie kijken en lezen, want veel gevoel voor realiteit hebben jullie niet, zo wereldvreemd allemaal

Gravken, je maakt me/ons nieuwsgierig ... Maar wanneer men vanuit gemeende interesse wat meer uitleg vraagt, voel je je precies aangevallen en daardoor loopt het af en toe wat vast. Mocht je het zien zitten, kan je eens wat foto's & uitleg posten van de werkjes die je zoal uitvoert?

Destel
15 april 2019, 21:02
Zou zelfs begot niet weten hoe je hier een foto plaatst

https://imgur.com - linksboven 'new post', dan foto's uploaden & link kopiëren naar je 9lives bericht ;)

desolation
15 april 2019, 23:39
heb jij al verbouwd?


ja, al twee keer. de laatste keer zelfs tot de draagbalken toe eruit. kamer per kamer is voor een fatsoenlijke renovatie gewoon onmogelijk. hoe gaat ge bv in uw verdiep kamer per kamer chape storten of osb ondervloer leggen? uw leidingwerk moet ge toch op zen minst per verdiep aanpakken. nu wat ge omschrijft is niet kamer per kamer, dus dan snap ik het wel
Heel het huis strippen vond ik nochtans veel aangenamer werken. Ge moet natuurlijk er niet gelijk een mongool aan beginnen, zie dat ge fatsoenlijke plannen en schemas maakt van alles en dan werkt dat zo vlot als een nieuwbouw. Het breekwerk en de draagbalken hebben bij ons het meeste van de tijd ingenomen. De rest was op 3 maand gedaan.

en tweedehandskoopjes moet ge idd goed op letten. onze badkamermeubels hebben 700 EUR gekost inclusief spiegel, ipv 3000 EUR winkelprijs (faillisement). Kerdi doek heb ik 150 EUR voor ne volle rol betaald (echte, niet die blauwen brol van de turkse bouwmarkt). Zekeringkast zou ik dat niet snel mee doen, als er versleten/defecte zekeringen tussen zitten zijt ge uren aant kloten eer ge vind wat er scheelt.

straight_six
16 april 2019, 07:13
Een boiler van 180 euro..

Enkel de plastieken buitenkast dan? [emoji23][emoji23][emoji23] Ocharme de mens die dat ooit over koopt.

Verstuurd vanaf mijn ONEPLUS A5010 met Tapatalk

Bubba
16 april 2019, 07:24
Een boiler van 180 euro..

Enkel de plastieken buitenkast dan? [emoji23][emoji23][emoji23] Ocharme de mens die dat ooit over koopt.

Verstuurd vanaf mijn ONEPLUS A5010 met Tapatalk

80€ hé, geen 180€ ;)